房地產項目管理

2006/8/15 14:29:06 | 3972次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

關于房地產項目開發(fā)和管理方面的內容
項目經理的職責要求
項目開發(fā)中關系的協(xié)調、法律風險及防范、進度計劃管理等

房地產項目開發(fā)應注意的幾個問題:
房地產市場在經歷了前期供不應求，眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢？
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產開發(fā)狀況，各種用途的房地產開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數(shù)據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產品的規(guī)劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：
1、周邊樓盤是在何時推出（房地產高峰時推出的價格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。
總之，房地產開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調研，以更好地規(guī)避風險。

房地產項目管理內容：

在現(xiàn)代房地產項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同，但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。

（1）項目建設單位。項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

（2）項目設計單位。在現(xiàn)代項目實施過程中，由于市場經濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸