1:成本費用數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測主要包括對項目的銷售預(yù)測和成本數(shù)據(jù)預(yù)測。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用由直接費用和間接費用兩部分組成，具體構(gòu)成如下。
　　
　　(1)直接費用。直接費用主要包括以下幾項：
　　1)土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費等。
　　2)前期工程費用。包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費、 “三通一平”開發(fā)費等。
　　3)房屋開發(fā)費用。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。

　　(2)間接費用。間接費用包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費用和稅費。

2．開發(fā)項目成本費用估算方法

　　(1)土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費用的估算要就依實際情況而定，如土地出讓金或征地費，城市建設(shè)配套費，拆遷安置補償費等。

　　(2)前期工程費用估算。前期工程費用主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等費用支出，這些費用可參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，或按實際工程量進行估算。

　　(3)房屋開發(fā)費估算。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
　　在可行性研究階段，房屋開發(fā)費，尤其是建筑安裝工程費的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算。

　　(4)管理費估算。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前述四項直接費用的一個百分比計算，一般為1％—3％左右。

　　(5)銷售費用估算。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用，包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。

　　(6)財務(wù)費用估算。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，利息以外的其他融資費用一般占利息的10％左右。

　　(7)其他費用估算。其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。

　　(8)不可預(yù)見費估算。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的3％—7％估算。

　　(9)稅費估算。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。這些稅費主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。

3．成本費用估算結(jié)果的匯總

　　為了便于對房地產(chǎn)開發(fā)項目各項成本與費用進行分析和比較，常
把估算結(jié)果以匯總表的形式列出

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