筆者所在的工程造價(jià)咨詢公司去年承擔(dān)了西部某房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目審價(jià)工作，承擔(dān)的項(xiàng)目為某大廈和一個(gè)學(xué)校項(xiàng)目，其中學(xué)校由十個(gè)單位工程組成。該工程采取施工圖預(yù)算加變更簽證的結(jié)算方式，所以，甲方委托造價(jià)咨詢公司做的工作為：編制施工圖預(yù)算，審核施工單位報(bào)審的施工圖預(yù)算，工程竣工結(jié)算。造價(jià)咨詢公司組成了該項(xiàng)目的項(xiàng)目組，有二十多人參加了該項(xiàng)工作，歷時(shí)半年之后，現(xiàn)在前兩項(xiàng)工作已經(jīng)基本完成。以學(xué)校項(xiàng)目為例，土建工程審定預(yù)算造價(jià)4649萬(wàn)元，比施工單位報(bào)審預(yù)算凈核減額為961萬(wàn)元，核減率17.13%，咨詢公司的工作取得了顯著的成果。
通過(guò)該項(xiàng)工作，深感房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)咨詢工作與過(guò)去所承擔(dān)的工業(yè)項(xiàng)目造價(jià)咨詢工作有許多不同之處。這主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成品完全是用來(lái)在市場(chǎng)上出售的，從而使得其審價(jià)工作對(duì)于確定建筑成本以及進(jìn)而確定其市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)空間方面，顯得特別的直接和重要。房地產(chǎn)公司的工作完全是市場(chǎng)運(yùn)作模式，工程造價(jià)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)公司的主管部門(mén)負(fù)責(zé)，其主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)公司對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。造價(jià)咨詢成果要經(jīng)得起各級(jí)的審查。在這里，針對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)公司造價(jià)咨詢工作的特點(diǎn)，談一些工作中的體會(huì)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目審價(jià)工作的特點(diǎn)
1、咨詢公司的審價(jià)人員按項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制管理。首先確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，專業(yè)負(fù)責(zé)人，再具體安排承擔(dān)各個(gè)單位工程的審價(jià)工作人員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，是造價(jià)咨詢公司與甲方的主要工作聯(lián)系人。
2、審價(jià)單位及審價(jià)工作人員在工作各個(gè)階段必須與甲方主管人員密切配合，加強(qiáng)交流、磋商，對(duì)于原則問(wèn)題、有爭(zhēng)議的問(wèn)題，在未與甲方協(xié)商之前，不要確定。
3、嚴(yán)格按照ISO-9001系列質(zhì)量管理的要求，工作過(guò)程及成品要具有可追溯性，留有有關(guān)人員簽署的文字記錄或詳細(xì)說(shuō)明。
4、甲方對(duì)成品的要求不同，預(yù)算審查要求審定預(yù)算與施工單位報(bào)審預(yù)算的《審核預(yù)算對(duì)比表》和《預(yù)算審核說(shuō)明書(shū)》。
5、與甲方來(lái)往資料及提交成品必須有文字記錄及簽字。
二、編制預(yù)算階段需要作好的工作
1、制定《預(yù)算編制工作事先指導(dǎo)書(shū)》
在預(yù)算編制前，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭編制的工程范圍、技術(shù)統(tǒng)一口徑、質(zhì)量要求、成品格式、人員安排，計(jì)劃進(jìn)度。
在編制依據(jù)中，首先要包括外來(lái)資料，即甲方對(duì)預(yù)算的委托和對(duì)預(yù)算編制的各項(xiàng)要求，其次，要確定預(yù)算編制的定額、取費(fèi)、材料預(yù)算價(jià)格、以及有關(guān)要求。
事先指導(dǎo)書(shū)要做到編制、檢查人人手一分，在開(kāi)工會(huì)上下發(fā)。必要時(shí)，報(bào)送一份給甲方主管人員。
2、統(tǒng)一技術(shù)口徑
該項(xiàng)工作要貫穿編制預(yù)算的始終。無(wú)論是圖紙中的問(wèn)題，工程范圍的問(wèn)題，還是新工藝、新材料的應(yīng)用，或是套用定額有疑義的問(wèn)題，都必須及時(shí)地用書(shū)面的《技術(shù)統(tǒng)一口徑》來(lái)統(tǒng)一各個(gè)單位工程預(yù)算的編制。
3、實(shí)行三級(jí)檢查
實(shí)行校核、審核、審定三級(jí)檢查制度。強(qiáng)調(diào)編制人做好自檢，對(duì)出手成品質(zhì)量負(fù)責(zé)。項(xiàng)目專業(yè)負(fù)責(zé)人要對(duì)專業(yè)共性的問(wèn)題著重把關(guān)。
4、成品格式
按《事先指導(dǎo)書(shū)》所要求的預(yù)算書(shū)格式出成品，咨詢單位及編制人等蓋章。預(yù)算的“編制說(shuō)明”中必須寫(xiě)清以下幾點(diǎn)內(nèi)容：
本工程概況；預(yù)算編制的圖紙、定額、取費(fèi)、材料價(jià)格依據(jù)；編制的工程范圍；需說(shuō)明的其他問(wèn)題。
三、預(yù)算審查階段需作好的工作
預(yù)算審查是指審價(jià)單位在自己編制預(yù)算的基礎(chǔ)上，審查施工單位報(bào)送的該項(xiàng)單位工程預(yù)算。是審價(jià)單位、甲方和施工單位的三方審核。在審查階段，審價(jià)單位要做好以下工作：
1、審查預(yù)算必須是三方會(huì)審，必須有甲方的有關(guān)人員參加。審價(jià)工作人員必須和甲方人員很好地交流、協(xié)商。凡與施工單位有爭(zhēng)議、有疑義的問(wèn)題的確定，要征得甲方人員的同意，不要與施工單