管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期
房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭(zhēng)奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，?gòu)買土地會(huì)簡(jiǎn)單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場(chǎng)依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡(jiǎn)單的購(gòu)買和儲(chǔ)備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場(chǎng)增長(zhǎng)緊密結(jié)合起來。
l 建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土部門建立良好的工作關(guān)系。
如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對(duì)前期土地的儲(chǔ)備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開發(fā)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)較高的優(yōu)勢(shì)。
購(gòu)買土地前首先做好三個(gè)準(zhǔn)備：
1）規(guī)劃選址。
某一種開發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對(duì)土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)主要考慮周圍市場(chǎng)、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢(shì)和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價(jià)以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場(chǎng)反映及銷售預(yù)測(cè)等，評(píng)價(jià)應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評(píng)價(jià)報(bào)告，進(jìn)行針對(duì)性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價(jià)值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。
比如，城市大型購(gòu)物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個(gè)：一是地區(qū)人口密度和流動(dòng)率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國(guó)家，如美國(guó)，其大型城市購(gòu)物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖悖议_汽車也非常容易到達(dá)，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購(gòu)物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購(gòu)物中心設(shè)置的第一個(gè)因素：人口流動(dòng)率。所以，交通便利和人口密度及流動(dòng)率，對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。
在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購(gòu)買家庭轎車速度日長(zhǎng)，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)?，深圳是一個(gè)特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個(gè)地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購(gòu)房，他們不大可能在下班時(shí)饒路去郊區(qū)購(gòu)物中心進(jìn)行采購(gòu)，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心缺乏吸引力。
所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動(dòng)率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進(jìn)出都很不錯(cuò)，可以有一個(gè)較好的市場(chǎng)前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對(duì)大型購(gòu)物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場(chǎng)。由于家樂福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個(gè)梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購(gòu)物中心高人口流動(dòng)率的保證