規(guī)劃設(shè)計工作是一項較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計任務(wù)書和委托書對項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。

  規(guī)劃設(shè)計管理則是作為地產(chǎn)商自己實施的對投資開發(fā)項目展開的有目標(biāo)的管理活動。地產(chǎn)商

的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤。項目是賺錢的一個工具，項目的運作也是因為發(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項目發(fā)展所需的一切資源都來自市場，根據(jù)項目的進(jìn)展，購買活動在陸續(xù)發(fā)生，市場調(diào)查、國際咨詢、國際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)都可以通過一定的價格在市場上獲得，規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計及設(shè)計比、報批和設(shè)計變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。

大型項目的設(shè)計管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)知道在什么時候作
什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇
出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個
大型項目的設(shè)計管理，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進(jìn)行控制。

管理要點一：調(diào)查研究

  一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。

  房地產(chǎn)不同于其他流動商品，市場競爭存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個樓盤。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場擴(kuò)張，值得研究。

  項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

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