房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。
房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的?？梢?，房地產(chǎn)商的所有項(xiàng)目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團(tuán)隊(duì)績效與項(xiàng)目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力。
項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容如下。
一、 概念階段
1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。
2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。
3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。
二、 規(guī)劃階段
1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。
2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。
3． 確定項(xiàng)目組主要成員。
4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評估）
5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。
6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。

三、 實(shí)施階段
1． 建立項(xiàng)目組織。
2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）及三通一評。
3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃。
4． 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。
5． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。
6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。
7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。
8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。
本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。


四、 結(jié)束階段
1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。
2．物業(yè)公司對項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。
3．配合物業(yè)公司交房。
4．項(xiàng)目清算。
5．資產(chǎn)清理。
6．文檔總結(jié)。
7．對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。
9． 解散項(xiàng)目組。
9．對項(xiàng)目組成員的考核延長2~5年。
本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)

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