內(nèi)容摘要：
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，至關(guān)重要，是進行其他工作的前提。主要參考市場分析、對地區(qū)的影響性、項目效益、融資能力、環(huán)境評價、經(jīng)濟評價等，開始的可行性分析，可能促使項目成功，也可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)，不可行的項目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項目失敗，造成不可估量的損失，雖然項目可行性分析會耗費很長時間，但會回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項目可行性分析報告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項目計劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。
關(guān)鍵詞：市場研究 經(jīng)濟分析 環(huán)境分析
1、市場研究
分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進行分類，要理性化；客戶群的市場率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾?，土地出讓價格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個軟肋，只有經(jīng)過了詳細的市場調(diào)研以后，才能有一個客觀分析的基礎(chǔ)。
2、建筑方案的擬訂
開發(fā)項目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計方案很重要，它關(guān)系到項目的造價、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點，項目的預(yù)測進度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個部門進行充分的市場研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個部門溝通達成共識后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過詳細研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過綜合對比，選擇最適合的。經(jīng)過對比以后，找出平衡點，做出最佳選擇。
3、項目開發(fā)的SWOT評價
實施一個項目前，要進行優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四項分析，本開發(fā)項目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨特品質(zhì)，同類項目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢；開發(fā)本項目產(chǎn)品具有那方面的劣勢，怎樣避免或彌補，如果經(jīng)過平衡收益超過風(fēng)險或劣勢所造成的后果，項目也是可以開展的；項目的機會也很關(guān)鍵，何時進行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對企業(yè)市場占有率有一定影響，本項目是否存在現(xiàn)實良好機會是要經(jīng)過平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險存在，項目開展前進行風(fēng)險分析，制定風(fēng)險應(yīng)對措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項目的實施可能性就要受到限制；這四個方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。
4、項目經(jīng)濟分析
項目的開發(fā)造價，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個優(yōu)化組合策略問題。對項目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時間差，測算項目最終收益，測算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達到，以分析項目的實施可能性。
5、項目開發(fā)環(huán)境分析
主要是2個環(huán)境，一是國家大環(huán)境；時刻了解國家宏觀政策，注重及時分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國家政策研究員，專門搞這項研究，以應(yīng)對政策風(fēng)險，進行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國家政策對其影響。象現(xiàn)在實施的國家七部委聯(lián)合出臺的竭制房價八條新政，就需要各個房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機制，不斷增強企業(yè)競爭力。二是市場環(huán)境；市場環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競爭情況，研究項目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場占有率及競爭力，合理制定相應(yīng)計劃，分析項目的影響力和資金情況。進行可行性分析，避免無所謂的風(fēng)險。
項目的可行性分析是其他開發(fā)過程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項目是否值得向下面進行；否則欲速則不達，極有可能造成不可彌補的損失。
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