在剛剛過(guò)去的5月，樓市神經(jīng)一再被學(xué)區(qū)房挑動(dòng)。從月初北京西城區(qū)“多校劃片”的靴子落地，到月末兩棟辦公樓劃入學(xué)區(qū)范圍。多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房?jī)?nèi)部成交量大增，創(chuàng)下2017年“3·17”樓市調(diào)控后的新高。
“政策出來(lái)的十天內(nèi)，我差不多帶看了60次?！北本┦形鞒菂^(qū)金融街片區(qū)某房屋中介店長(zhǎng)華玉向北京商報(bào)記者坦言。
作為優(yōu)質(zhì)教育資源最為集中之地，西城區(qū)正式啟動(dòng)“多校劃片”既是意料之中，又稍顯突然。在過(guò)去這一個(gè)月的發(fā)酵期，從一開(kāi)始房主爭(zhēng)相掛房出售、家長(zhǎng)打爆咨詢電話、甚至有品牌中介間為簽房大打出手，到買賣雙方開(kāi)始精打細(xì)算，考量利弊，熱鬧過(guò)后，市場(chǎng)漸趨理性。
對(duì)家長(zhǎng)們而言，7月31日的末班車近在咫尺，上還是不上？要考慮的不僅僅是巨額的購(gòu)房款，政策走向、投資收益回報(bào)……不確定性還有很多。
30天：從瘋狂到理性
“因?yàn)榉恐魇钦\(chéng)心出售，還有議價(jià)空間。可能還有三五十萬(wàn)元的空間可以談?！比A玉向北京商報(bào)記者介紹豐匯園小區(qū)一套報(bào)價(jià)1480萬(wàn)元、76.5平方米的兩居時(shí)表示，相比之前，金融街片區(qū)的二手房在政策后大概降了80萬(wàn)元左右。經(jīng)紀(jì)人普遍的看法是，按照這套房現(xiàn)在的價(jià)格，放在政策出臺(tái)前早就已經(jīng)被買走了。
豐匯園小區(qū)位于北京西城區(qū)金融街，其對(duì)口的宏廟小學(xué)被稱為“宇宙第一牛小”。宏廟小學(xué)對(duì)應(yīng)的四個(gè)小區(qū)（部分樓）內(nèi)居住著不少學(xué)生和家長(zhǎng)，上小學(xué)前買入，入學(xué)幾年或升入初中后賣出。而五年前的上述房源房?jī)r(jià)尚不足千萬(wàn)元。不過(guò)，此次政策出臺(tái)，促使房主決定趕在7月31日前將房屋脫手。在看房3天后，該套房再度降價(jià)至1350萬(wàn)元，且還有議價(jià)的空間。
“其實(shí)金融街這邊也有很多投資客，這個(gè)政策對(duì)于金融街的影響是比較大的，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)學(xué)校不是很均衡，本來(lái)買了豐匯園能上宏廟的，未來(lái)就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后勢(shì)必會(huì)降價(jià)，4月30日政策出來(lái)當(dāng)晚就有好多房主出來(lái)掛房，價(jià)格也都有可談空間。但像德勝片區(qū)教育資源相對(duì)均衡，未來(lái)降價(jià)不一定會(huì)明顯，所以雖然掛房的也多，但價(jià)格還是差不多。”一位知情人士向北京商報(bào)記者分析。
新政發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。掛牌量超過(guò)4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當(dāng)于4月成交量的70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個(gè)片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)316%、134%。價(jià)格方面，以成交活躍的豐匯園小區(qū)、新風(fēng)南里、裕中西里為例，價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定的水平。同小區(qū)同戶型房源5月成交價(jià)格較上月環(huán)比增幅基本在2%以內(nèi)。對(duì)于當(dāng)時(shí)網(wǎng)上“一天賣十套”的傳言，華玉表示并不夸張，“甚至有套房?jī)杉抑薪榈目蛻舳即蛩愫灹?，搶?lái)?yè)屓ゲ铧c(diǎn)打起來(lái)”。
不過(guò)經(jīng)歷“瘋狂”的“五一”之后，學(xué)區(qū)房交易逐漸回歸理性。從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開(kāi)始回落。5月20日，北京市住建委也發(fā)布通告，嚴(yán)查虛假宣傳“不限購(gòu)”、炒作“學(xué)區(qū)房”等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，查處21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
“其實(shí)不考慮投入，就想要一個(gè)學(xué)位的在‘五一’開(kāi)始的時(shí)候就都買好了。剩下的精挑細(xì)選肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。”前述知情人士向北京商報(bào)記者分析。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)政策對(duì)西城區(qū)市場(chǎng)的影響在兩個(gè)月左右，7月之前成交量大、價(jià)格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價(jià)格下跌，跌幅在5%-10%。此前在東城區(qū)、海淀區(qū)有過(guò)類似的經(jīng)歷