我們要想實現(xiàn)整個房地產(chǎn)市場體系的良性互動和健康發(fā)展，要想真正把握房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，就有必要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成體系及各種成本之間的相互關系。構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本內(nèi)容復雜，由其構成的住房價格又對社會的發(fā)展穩(wěn)定影響巨大。本文就對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成體系及成本對最終的房地產(chǎn)價格的影響進行了分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構成
從房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目上看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、費用列項基本包括以下幾個一級科目：
(一)開發(fā)成本，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費和公共配套設施費。 其中土地征用和建筑安裝工程費是開發(fā)成本中的主要構成項，它們成本的高低直接影響到最終的房價。
(二)開發(fā)間接費用，所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：項目管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)管理費用，是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
(四)財務費用，包括開發(fā)經(jīng)營期間所產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費用等。
(五)銷售費用，為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：市場營銷策劃咨詢、廣告宣傳、項目形象建設等。由于市場條件的不同，這個費用會隨著市場的變化而變化，市場好了，這部分成本就低，市場不好，這部分成本會非常高。
(六)營業(yè)稅金及附加，簡單說就是房屋銷售的營業(yè)稅及城建和教育費附加等流轉稅金。
按照房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用列項可知，房價基本上是由土地成本、建筑安裝工程費、相關的稅費(開發(fā)間接費+管理費+財務費用+銷售費用+稅金)和利潤等組成的。
在以上成本構成項中，開發(fā)成本是開發(fā)項目中的關鍵性支出，同時也是企業(yè)所關注的重點成本項，它的高低關系到整個項目成本水平的高低，更對銷售價格的制定起著決定性的作用，尤其是在市場情況不理想的時候，這部分成本的水平更直接關系到企業(yè)的生存和長遠發(fā)展。
在這里，當建筑安裝工程費、相關的稅費沒有大的波動時，地價就成了房價的主要成本之一，地價越高，房價也越高。由于近兩年通貨膨脹連續(xù)上漲，CPI指數(shù)居高不下，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本逐漸提高，成為企業(yè)不可控的因素。因此本文主要對影響開發(fā)成本最重要的兩大項土地成本和建安成本進行了分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本所占的比重分析
(一)土地成本分析
房價從構成角度看主要包括地價、建筑成本、稅費和利潤等。從市場角度看，市場是決定價格的唯一主體，地價和房價均由供求關系決定。土地的供求關系決定地價的高低，房地產(chǎn)的供求關系決定房價的高低。因此“地價和房價的最終表現(xiàn)形式都是市場價格”。那么我們就可以利用市場上已經(jīng)發(fā)生的房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構成，分析地價與房價的變化規(guī)律以及地價占房價的比例。
最終在市場上的土地成交價格是介于政府出讓底價與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價之間，而且，隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強，價格越接近后者，土地價格在房價中所占的比重就越大，開發(fā)商的利潤空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費包括直接工程費、間接工程費和計劃