營(yíng)某一種市場(chǎng)上的各種產(chǎn)品，而不在乎產(chǎn)品線之間的關(guān)聯(lián)程度。比如普通住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目，這也是市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的類型。這種類型的項(xiàng)目的特征是位置是按照所處片區(qū)的城市位置和所形成的相應(yīng)物業(yè)聚集度而分布的，用地性質(zhì)為單一物業(yè)用地，且相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)模較為適中。但在某一特定得專業(yè)市場(chǎng)上，其所提供的產(chǎn)品則是分布在此類市場(chǎng)的各個(gè)不同區(qū)間段，較為豐富。也就是說(shuō)除了產(chǎn)品組合的關(guān)聯(lián)度較為限定，但兼顧了產(chǎn)品組合的寬度、長(zhǎng)度和深度。
3、產(chǎn)品專一型——指項(xiàng)目專門開(kāi)發(fā)某一類市場(chǎng)上的某一種產(chǎn)品，而不在乎產(chǎn)品組合的寬度。例如別墅項(xiàng)目和一些高檔住宅項(xiàng)目提供的產(chǎn)品從面積上來(lái)看基本上都在150平米以上，戶型功能都在3居室以上；還有一些投資類住宅項(xiàng)目從面積上來(lái)看都會(huì)在120平米一下，戶型功能都集中在1居室。這類項(xiàng)目的特征是往往在走區(qū)域市場(chǎng)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，規(guī)模相對(duì)較小。在產(chǎn)品相對(duì)集中的情況下，為了分散項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)強(qiáng)化產(chǎn)品組合的長(zhǎng)度和深度。比如一居室的不同面積區(qū)間，和各種朝向、景觀、格局等。
4、有限產(chǎn)品專一型——指項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的特征，集中精力開(kāi)發(fā)有限的的產(chǎn)品線以適應(yīng)有限的或單一的需求市場(chǎng)。與產(chǎn)品專一型不同的是，有限產(chǎn)品專一型關(guān)注的是目標(biāo)客戶群的單一和市場(chǎng)單一兩個(gè)方面，考慮了產(chǎn)品組合的寬度，而忽略產(chǎn)品組合的長(zhǎng)度和深度。例如一些住宅項(xiàng)目鎖定了目標(biāo)客戶群就是為改善型的客戶，則其產(chǎn)品不一定就是130平方米的豪宅，而有可能就是既有一居室也有四居室，甚至是錯(cuò)層、躍層和復(fù)式，只是每一種產(chǎn)品在長(zhǎng)度和深度上有所限制，比如一居室只是限制在某些朝向不好的產(chǎn)品，二居室則限制了其面積的區(qū)間就是定位在120平米左右的舒適性二居等。
5、特殊產(chǎn)品專一型——企業(yè)根據(jù)自己的專長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)某些在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力的特殊產(chǎn)品項(xiàng)目。上述四種類型都是站在市場(chǎng)的角度進(jìn)行了產(chǎn)品組合的區(qū)分，其實(shí)隨著市場(chǎng)的發(fā)展，一些企業(yè)會(huì)在某些產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上形成了核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的產(chǎn)品組合上也就會(huì)力爭(zhēng)追求這種產(chǎn)品的組合。例如，萬(wàn)科在設(shè)計(jì)技術(shù)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同行業(yè)的發(fā)展，并在天津萬(wàn)科水晶城項(xiàng)目上獲得情景花園洋房的專利，這樣在很多萬(wàn)科類似的項(xiàng)目上都會(huì)將此種產(chǎn)品考慮到產(chǎn)品組合當(dāng)中。還有像奧林匹克花園，其產(chǎn)品的最大特征除了將運(yùn)動(dòng)的概念引入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)當(dāng)中以外，郊區(qū)化類別墅的開(kāi)發(fā)也是其最大的特征。
總之，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上項(xiàng)目的產(chǎn)品種類繁多，僅住宅項(xiàng)目的戶型就成千上萬(wàn)種。不是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品越多越好，當(dāng)然，項(xiàng)目也不能僅僅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單一的產(chǎn)品。項(xiàng)目在確定上述的具體產(chǎn)品組合策略時(shí)，應(yīng)該依據(jù)不同的情況，可以選擇不同的動(dòng)態(tài)性產(chǎn)品組合類型。
二、評(píng)價(jià)方法
上述分析是對(duì)產(chǎn)品組合的種類進(jìn)行了區(qū)分，但如何評(píng)價(jià)一種產(chǎn)品組合的優(yōu)劣則是產(chǎn)品組合選擇的關(guān)鍵。除了考慮地塊的素質(zhì)、市場(chǎng)的特征和企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)外，一種分析產(chǎn)品組合是否健全、平衡的常見(jiàn)方法。就是在三維空間坐標(biāo)上，以x、y、x三個(gè)坐標(biāo)軸分別表示市場(chǎng)占有率、銷售成長(zhǎng)率以及利潤(rùn)率，每一個(gè)坐標(biāo)軸又為高、低兩段，這樣就能得到八種可能的位置，不同的位置代表產(chǎn)品組合的不同的價(jià)值取向，從而有利于結(jié)合企業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷某類產(chǎn)品組合的優(yōu)劣。這種方法又稱之為三維分析圖法。
有關(guān)于這三個(gè)概念的內(nèi)涵，利潤(rùn)率概念不需要多解釋，但為什么不同產(chǎn)品間的利潤(rùn)率會(huì)有差異需要解釋，例如，商鋪的利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)高于別墅的利潤(rùn)率，別墅的利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)高于寫字樓的利潤(rùn)率，寫字樓的利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)高于普通住宅的利潤(rùn)率；在各自成本收益對(duì)比限制下，四居室的利潤(rùn)率會(huì)相對(duì)高于三居室的利潤(rùn)