設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？筆者結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)變更控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審這四個(gè)環(huán)節(jié)。
一、設(shè)計(jì)任務(wù)書
設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：
1、時(shí)間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問(wèn)題由施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來(lái)解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。
2、人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭邸?
3、忽視。在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。
4、積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營(yíng)銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。
二、設(shè)計(jì)過(guò)程控制
設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：
1.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。
2.日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。
3.過(guò)程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過(guò)程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問(wèn)題的復(fù)發(fā)