所有項目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。
（2）建立規(guī)范的流程：定義怎樣在項目發(fā)展階段對“估算成本”進(jìn)行測算，怎樣在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴(kuò)充設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用的使用和管理。
二、明確崗位職責(zé)：責(zé)任成本體系
“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的新問題。誰來做？我們有哪些崗位和成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)?怎么負(fù)責(zé)?怎樣評價?
“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實責(zé)任到崗位，落實責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)和執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。
1、責(zé)任成本范圍：
“責(zé)任成本體系”的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實際上也就和目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標(biāo)、評價部門。當(dāng)然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以實施。
2、作業(yè)過程管理：
明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門/崗位對其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是怎樣才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。
我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中和成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。
三、跟蹤執(zhí)行：動態(tài)成本法
經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清楚”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)新問題并解決新問題，實現(xiàn)對成本的控制。
1、全動態(tài)成本
動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時把握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少? 我們強(qiáng)調(diào)“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進(jìn)行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。假如只是在項目結(jié)束時得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實際上只能完成基本成本核算功效，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結(jié)束時，木已成舟，談控制為時已晚。
2、怎樣實現(xiàn)動態(tài)成本的測算? 一個中心，三條主線
動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合