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二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用項目管理成熟度模型的思路
房地產(chǎn)項目成熟度模型，以現(xiàn)代項目管理及房地產(chǎn)項目管理理論為指導(dǎo)，在消化吸收現(xiàn)有現(xiàn)有的項目管理成熟度模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情和房地產(chǎn)項目管理的特點，來建立適用我國房地產(chǎn)項目管理實操性強的成熟度模型。據(jù)此思路從以下著手:從三個維度對房地產(chǎn)項目管理成熟度進(jìn)行評價，并定義房地產(chǎn)項目管理成熟度等級，確定評定各個成熟度級別的評價指標(biāo)和評判標(biāo)準(zhǔn)。
1.房地產(chǎn)項目管理成熟度評價維度
本文從三個維度對房地產(chǎn)項目管理成熟度進(jìn)行評價。第一維度是成熟度等級，第二維度是房地產(chǎn)項目管理的管理要素，第三維度是房地產(chǎn)項目管理的生命周期。
(1)房地產(chǎn)項目管理成熟度等級
房地產(chǎn)項目管理成熟度水平定義為5個等級，1級為最低水平的項目管理成熟度，5級為最高等級。五個等級分別是:初步階段;成長階段;提高階段;成熟階段;持續(xù)改進(jìn)階段。
(2)房地產(chǎn)項目管理的十大要素
在國際項目管理知識體系中，美國項目管理體系和歐洲項目管理體系是兩種主要的知識體系，本指標(biāo)體系汲取了兩大體系的優(yōu)點，結(jié)合我國房地產(chǎn)項目管理實踐的需要，對房地產(chǎn)項目管理要素分類進(jìn)行了調(diào)整，重新設(shè)計了十大類要素，包括:項目前期策劃類;勘察與設(shè)計類;進(jìn)度管理類;質(zhì)量管理類;成本管理類;招標(biāo)與合同管理類;風(fēng)險管理類;組織及信息管理類;營銷管理類;后期管理類。
此調(diào)整的原因有三:與房地產(chǎn)項目管理的分類取得一致，實現(xiàn)項目管理的規(guī)范化要求;與國際項目管理知識體系相統(tǒng)一;能夠更加科學(xué)合理反應(yīng)對房地產(chǎn)項目管理成熟度評價的本質(zhì)要求。
房地產(chǎn)項目的四個生命周期階段。
房地產(chǎn)項目建設(shè)的生命周期階段維度，主要反應(yīng)了項目的動態(tài)變化。通過對上述十類要素在不同生命周期主要性的變化進(jìn)行分析，在項目生命周期的每個不同階段，滿足對房地產(chǎn)項目管理成熟度的評價的要求。
2.房地產(chǎn)項目管理成熟度評價要素和指標(biāo)設(shè)計。
本評價結(jié)構(gòu)共設(shè)為三個層次:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層。
(1)目標(biāo)層:評價的目標(biāo)是房地產(chǎn)項目管理成熟度。
(2)準(zhǔn)則層:對房地產(chǎn)項目管理成熟度要素類型進(jìn)行識別與分析。確定了房地產(chǎn)項目管理10種主要要素作為評價二級指標(biāo)。該類型劃分的主要依據(jù)是房地產(chǎn)項目管理特點，適當(dāng)結(jié)合美國項目管理9大模塊以及歐洲項目管理對指標(biāo)作出分類。
(3)指標(biāo)層：指標(biāo)層是對10個準(zhǔn)則層評價要素分別進(jìn)行描述，指標(biāo)主要依據(jù)房地產(chǎn)項目管理要素的具體內(nèi)容，同時可借鑒已有的項目管理成熟度模型的評價測試指標(biāo)。例如前期策劃管理準(zhǔn)則層有三個指標(biāo)：項目構(gòu)思、市場調(diào)查和可行性研究；進(jìn)度管理準(zhǔn)則層有四個指標(biāo)：總體進(jìn)度偏差SPI、三方開工時間銜接度、網(wǎng)絡(luò)圖與甘特圖應(yīng)用和項目定額工期率。
3.房地產(chǎn)項目管理成熟度指標(biāo)的評分
房地產(chǎn)項目管理成熟度指標(biāo)可分為描述性指標(biāo)、分析性指標(biāo)和描述分析性指標(biāo)。
(1)描述性指標(biāo)的功能主要是對項目的關(guān)鍵性內(nèi)容進(jìn)行描述，以量化或邏輯判斷方式衡量。
(2)分析性指標(biāo)的功能主要是對項目的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行分析判斷，分析性指標(biāo)即可以量化也可以定性。
（3）描述分析性指標(biāo)介于前兩類指標(biāo)之間，既有描述的作用，也有分析的作用。
按照指標(biāo)的不同類別，分別采用不同的賦值方法:定性指標(biāo)按五點法評分；定量指標(biāo)分為五個等級。等級劃分參照項目管理體系慣例。部分量化指標(biāo)采用國家相關(guān)的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。這五個等級分別隸屬于成熟度劃分的五個等級。例如項目構(gòu)思是定性指標(biāo)按五點評分分較差、一般、較好、好和新穎獨特五個等級；總體進(jìn)度偏差屬定量指標(biāo)可劃分SPI≥1.5、1.4～1.5、1.3～1.4、1.2～1.3和1～1.2五個等級。
如果能類似ISO9000系列、CMM模型，一套非常權(quán)威性的、特別是具有國際權(quán)威性的，且對企業(yè)的卓越化發(fā)展有巨大推動力的項目管理成熟度模型的出臺，將會是世界項目管理界的具有重大意義的里程碑。目前項目管理成熟度模型本身還不十分成熟，尚處于初期的研究與試驗應(yīng)用之中。隨著PMMM的研究和實施，PMMM會發(fā)展成為評價和認(rèn)定企業(yè)項目管理能力和資格的重要理論和方法，也會成為企業(yè)改善項目管理的重要理論工具。