市場(chǎng)條件判斷（前期市場(chǎng)調(diào)研）。初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所自啊地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，和對(duì)項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。
項(xiàng)目位置選擇：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。
商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅區(qū)，一棟寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所以要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。
判斷可發(fā)展規(guī)模：在完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的狀況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一些相關(guān)問(wèn)題。
項(xiàng)目土地取得及政府許可：完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照政府土地主管部門(mén)的商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)發(fā)改委、規(guī)劃局、商委等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項(xiàng)目土地取得有兩打標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目做初期。土地價(jià)格越低，前期資金的壓力越小。
項(xiàng)目定位細(xì)化：徹底的、細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)差錯(cuò)，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)值潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑的深化、細(xì)化。
設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大滿足客戶(hù)的功能要求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合：在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題，通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理：判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)模：判斷投資商自身資金、資源和其股權(quán)期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。
項(xiàng)目方案的政府許可：在完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)