房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。

1、市場調(diào)查及市場定位

以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場，脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開發(fā)，制作出所謂的“精品”必將被市場淘汰。我們在任何項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之前，一定要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，做到準(zhǔn)確定位，必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。

這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項(xiàng)目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點(diǎn)，使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)的547套單元住宅中有206套單元房以成本的七折出售尚無人問津，隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。所以，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。研究房地產(chǎn)市場，必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞?wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，實(shí)際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。

2、房地產(chǎn)市場的特性

　　 房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)(如：住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。

而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。

例如：某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如：需要給其他人的通行權(quán)，還要受城市規(guī)劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優(yōu)惠的價(jià)格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定，通過房改購買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場上公開轉(zhuǎn)讓，五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓，須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。

　　 房地產(chǎn)的不可移動性和受制于區(qū)域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場條件，供