在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中，因?yàn)榫哂型顿Y額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，導(dǎo)致在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個(gè)階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計(jì)劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。本文通過(guò)對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目管理工作的總結(jié), 結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)際感受，參考國(guó)內(nèi)項(xiàng)目管理研究成果，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理角度、運(yùn)作流程方面，來(lái)分析影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，探討解決開發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)。
1、項(xiàng)目決策階段：重視加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作和提高決策效率
項(xiàng)目決策階段開發(fā)商擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機(jī)制不健全，項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善，項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作不深入，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。
1.1 項(xiàng)目前期對(duì)市場(chǎng)研究和決策。由于沒(méi)有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不能如期進(jìn)行，即使進(jìn)行了多方案的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究工作不充分細(xì)致、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不明確、猶豫不決致使項(xiàng)目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，決策遲緩浪費(fèi)了項(xiàng)目時(shí)機(jī)。決策高層猶豫一段時(shí)間后匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品導(dǎo)致不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
1.2 決策機(jī)制的完善。決策階段的猶豫和匆忙，引起的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成管理諸多困難，一定會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過(guò)程中反映出來(lái)。當(dāng)工程匆忙上馬、待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因產(chǎn)品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)倉(cāng)促“拍腦袋”，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成工程建設(shè)等待的關(guān)注點(diǎn)，前期的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成工程技術(shù)問(wèn)題。例如某項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動(dòng)骨”大變動(dòng)，在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大等市場(chǎng)定位偏差問(wèn)題，重新進(jìn)行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計(jì)而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計(jì)經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。
1.3 提高決策水平和效率。決策階段工作效率低導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，據(jù)此進(jìn)行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設(shè)管理有章可循。重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”、“借力”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。
2、項(xiàng)目實(shí)施階段：重視加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和計(jì)劃工作
市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致不規(guī)范，項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題拖到實(shí)施階段來(lái)解決。本屬設(shè)計(jì)師的工作，卻受到開發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
2.1 設(shè)計(jì)階段的盲從。開發(fā)商認(rèn)識(shí)到一定要在設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把關(guān)，某幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“感覺(jué)”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)。項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商的工具，使得設(shè)計(jì)師無(wú)法創(chuàng)意。建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等項(xiàng)目管理目標(biāo)無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。如某小區(qū)的變