在我國經濟大環(huán)境迅速變化的背景下，在項目投資方面，房地產行業(yè)還沒有形成適合房地產使用的完整、成熟且規(guī)范的管理模式，仍沿用傳統(tǒng)的定額計價方式控制造價，在房地產市場日趨成熟的今天，這種重結算輕計劃，重結算輕過程管理的造價控制方法，已不適應市場變化。其結果必然是概算超結算，預算超概算，結算超預算的三超現(xiàn)象。加強開發(fā)項目的投資管理，保證項目目標的實現(xiàn)，是實現(xiàn)房地產企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)，工程造價預算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經濟合理的依據(jù)，重視項目投資預算管理，將有利于提高設計和投資控制。筆者在文中將結合多年的工作實踐，總結分析了房地產項目的造價控制。
一、房地產項目管理的風險意識
圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”業(yè)內、業(yè)外爭論不休，但最終還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和嚴厲的控制措施“協(xié)議轉讓”，迎來了一系列規(guī)范建設行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策、法規(guī)。業(yè)內的“一個前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風險因素不斷增多，風險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產更處于極為艱難的處境。
二、投資控制的基本原則和方法
在項目建設中，項目的投資控制緊緊圍繞著三大目標，造價控制、質量控制和進度控制。實踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項目規(guī)劃中的計劃目標有可能難以實現(xiàn)，需要在實施過程中合理調整，收集實際數(shù)據(jù)，進行計劃值和實際值的比較，以判斷是否有存在偏差。
工程造價管理是一個涵蓋多個系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無法取得令人滿意的效果，要有效控制造價，就應該從組織、技術、經濟、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價。
三、決策階段風險分析和計劃管理
房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)實的經濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)以下幾個方面。
（1）目的定位風險。項目的市場定位包括項目的產品定位，建筑產品的質量定位，建設環(huán)境的品質定位，都是根據(jù)市場調查，項目的經濟技術分析，項目的可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷、策劃方案等前期工作依據(jù)，一旦項目市場定位不正確、決策失誤，是后期無法或者難以糾正的。
有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實際發(fā)生值和計劃值進行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實施，發(fā)生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實際情況預測未來值，提前采取預防措施，使項目造價始終處于受控狀態(tài)。
（2）成本最低價。項目成本控制的目的在于通過成本管理的各種手段，不斷降低成本，以達到實現(xiàn)最低成本的目標，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面在設計階段，項目在滿足設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優(yōu)化設計，既符合使用功能、美學功能、環(huán)境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關鍵。另一方面挖掘各種降低成本的方式方法，如在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現(xiàn)實。
（3）項目的合同履行能力風險。合同管理是項目管理的核心，也是投資控制的核心。由于項目建設具有一次性特點，建設周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經