房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)的?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)商的所有項(xiàng)目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開(kāi)的。那么，如何才能高效地完成一系列項(xiàng)目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)呢？答案是——現(xiàn)代項(xiàng)目管理。
  現(xiàn)代項(xiàng)目管理的核心思想是相關(guān)利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應(yīng)商、承建商、政府等。而實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵是團(tuán)隊(duì)績(jī)效與項(xiàng)目經(jīng)理的大局觀、溝通協(xié)調(diào)能力以及處理各種沖突的能力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。

前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過(guò)程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。
   項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。
   概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行；規(guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備；實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作；結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒(méi)有嚴(yán)格地分開(kāi)，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。
下面簡(jiǎn)單闡述一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。
一、 概念階段
1、根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。
2、請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)。
3、通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
   本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。
二、 規(guī)劃階段
1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。
2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。
3． 確定項(xiàng)目組主要成員。
4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）
5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。
6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
   本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。
三、 實(shí)施階段
1． 建立項(xiàng)目組織。
2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。
3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。
4． 通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。
5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門(mén)審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。
6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。
7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。
8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。
    本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與