房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：

1、是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品與投資品的組合；

2、是位置的固定性，市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究；

3、是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺性；

4、是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性；

5、是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性；

6、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多；

7、是房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性。

由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過(guò)程中必須對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷(xiāo)、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。

一、產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略的核心是“為誰(shuí)服務(wù)”（消費(fèi)者是誰(shuí)）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。

1、需要避免的定位錯(cuò)誤

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：

一是定位過(guò)低。定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過(guò)高。如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買(mǎi)欲望。

2、產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類(lèi)多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類(lèi)產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷(xiāo)售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。

產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場(chǎng)需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路。

二、幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法

（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法。以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。

（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。一是隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。

定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

三、幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略

（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)