摘要：對(duì)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行了簡(jiǎn)介。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它在為社會(huì)奉獻(xiàn)各類(lèi)商品房、高端住宅的同時(shí),其最終目的就是如何以最小的投入獲取最大的利潤(rùn)。
項(xiàng)目的成本控制既然這么重本論文由無(wú)憂(yōu)論文網(wǎng)www.51lunwen.com整理提供要,如何控制呢?下面就從項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段及項(xiàng)目施工階段簡(jiǎn)單談?wù)勅绾芜M(jìn)行項(xiàng)目的成本控制。
1 項(xiàng)目的決策階段
項(xiàng)目概算對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有極其重要作用。①項(xiàng)目的概算是項(xiàng)目的決策層決定項(xiàng)目是否實(shí)施的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),決策層可以通過(guò)它來(lái)認(rèn)定項(xiàng)目的概算成本,也是通過(guò)它來(lái)初步認(rèn)定項(xiàng)目的利潤(rùn);②概算是安排項(xiàng)目投資計(jì)劃、確定項(xiàng)目投資總額、簽定項(xiàng)目施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等合同的依據(jù);③概算是籌措建設(shè)項(xiàng)目資金,編制資金計(jì)劃,簽訂貸款合同以及劃撥資金的依據(jù);④概算是項(xiàng)目成本控制的依據(jù),是項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程結(jié)算、決算、竣工驗(yàn)收等與概算投資比較,考核工程項(xiàng)目建設(shè)成本,分析投資效果,建立工程責(zé)任制的依據(jù)。
編制項(xiàng)目概算,首先要認(rèn)真、充分了解項(xiàng)目所在地的所有相關(guān)政策,法規(guī),以便充分掌握涉及項(xiàng)目前期及政府配套的各種費(fèi)用;其次,廣泛了解項(xiàng)目所在地類(lèi)似項(xiàng)目的建安成本,尤其是市政、配套管網(wǎng)方面,吃透項(xiàng)目的所有建安組成,通盤(pán)考慮,認(rèn)真編制項(xiàng)目建安及園區(qū)配套工程的概算,切記不要丟項(xiàng)、漏項(xiàng)。
2 項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段
2.1 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段
項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是控制成本的重要環(huán)節(jié)。①提供準(zhǔn)確的地質(zhì)勘察數(shù)據(jù),認(rèn)真做好設(shè)計(jì)的前期準(zhǔn)備工作,是保證減少基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)簽證的重要手段;②認(rèn)真編寫(xiě)設(shè)計(jì)委托書(shū),在方案階段將問(wèn)題考慮越細(xì),將來(lái)施工階段的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證就越少,從而本論文由無(wú)憂(yōu)論文網(wǎng)www.51lunwen.com整理提供減少工程的費(fèi)用增加;③認(rèn)真組織現(xiàn)場(chǎng)工程師及相關(guān)人員圖紙會(huì)審,重點(diǎn)審查結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)委托書(shū)所涉及的方面,尤其結(jié)構(gòu)方面,是降低工程自身成本的重要方面。
2.2 項(xiàng)目施工的準(zhǔn)備階段
(1)制定嚴(yán)密的合同條款。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本,對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步,防止施工單位上場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、品牌型號(hào)不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以工期緊為理由,要求增加工程費(fèi)用,如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素,不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款,就能有效地杜絕費(fèi)用的增長(zhǎng);合同的計(jì)價(jià)方式采用工程量清單的形式,對(duì)建設(shè)單位而言,①工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較,擠掉單價(jià)中的水份,堵住漏洞;②可控制設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加,變更培養(yǎng)的工程量,只能引起實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金部分的變化,非實(shí)體性消耗費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)及此部分的稅金,仍保持原有水平。③采用工程量清單對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)既易于操作,又利于成本控制的有效途徑;
(2)認(rèn)真審查《施工組織設(shè)計(jì)》,控制工程成本。結(jié)合項(xiàng)目,認(rèn)真審查工程的《施工組織方案》,根據(jù)施工工藝流程及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況,合理控制《施組》中提到的工程措施費(fèi)用;
(3)做好市場(chǎng)材料及市場(chǎng)工藝價(jià)格的調(diào)研工作,建立尋價(jià)體系。項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量,對(duì)某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格,與社會(huì)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道本論文由無(wú)憂(yōu)論文網(wǎng)www.51lunwen.com整理提供的暢通,及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息,保證
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