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淺談設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)成本控制的影響
2009-1-6 11:54:23  作者：佚名
  
   2.2 小區(qū)供電

    我們從電氣設(shè)計(jì)角度分析，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和有關(guān)方案設(shè)計(jì)資料說明確定本專業(yè)的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容和分工以及本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）來確定電氣設(shè)計(jì)具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而這些系統(tǒng)的確定必須要符合建筑概況、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)方和有關(guān)地方職能部門提供的工程設(shè)計(jì)資料以及相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料等的要求和規(guī)定。建筑概況、建筑結(jié)構(gòu)、相關(guān)專業(yè)提供的工程設(shè)計(jì)資料等一般能夠在設(shè)計(jì)院內(nèi)自行消化，建設(shè)方和有關(guān)地方職能部門提供的工程設(shè)計(jì)資料是該階段影響成本控制的主要方面，變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)就需要供電部門、消防部門認(rèn)可，閉路電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)要跟廣電部門協(xié)調(diào)，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)要跟通信部門協(xié)調(diào)，通過對(duì)這些設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)和業(yè)主的項(xiàng)目計(jì)劃書明確后才能具體確定擴(kuò)初設(shè)計(jì)的各項(xiàng)內(nèi)容，比如對(duì)變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)人員就可以確定負(fù)荷等級(jí)和各類負(fù)荷容量；確定供電電源及電壓等級(jí)，電源由何處引來，電源數(shù)量及回路數(shù)、專用線或非專用線；電纜埋地或架空、近遠(yuǎn)期發(fā)展情況；備用電源和應(yīng)急電源容量確定原則及性能要求；高、低壓供電系統(tǒng)結(jié)線型式及運(yùn)行方式：正常工作電源與備用電源之間的關(guān)系；母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)運(yùn)行和切換方式；變壓器之間低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)方式；重要負(fù)荷的供電方式；變、配電站的位置、數(shù)量、容量及型式；設(shè)備技術(shù)條件和選型要求； 繼電保護(hù)裝置的設(shè)置；電能計(jì)量裝置：采用高壓或低壓；專用柜或非專用柜（滿足供電部門要求和建設(shè)方內(nèi)部核算要求）；工程供電：高、低壓進(jìn)出線路的型號(hào)及敷設(shè)方式等等。同樣對(duì)照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)也進(jìn)行充分合理的擴(kuò)初設(shè)計(jì)。通過以上擴(kuò)初分析，圖紙深化后的造價(jià)預(yù)測(cè)并能夠一目了然，有效的把握目標(biāo)成本控制。

     3. 材料設(shè)備選用對(duì)成本控制的影響

     擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段從成本控制角度在材料設(shè)備選用方面更是占有重要地位。一般在施工圖設(shè)計(jì)階段都已將材料設(shè)備的選用設(shè)計(jì)到圖紙中去了，所以這些材料設(shè)備的選用必須在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成，材料設(shè)備的選用對(duì)控制項(xiàng)目開發(fā)成本來講是非常有效的。

    3.1 外墻裝飾材料選用

    擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段最重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是外墻定型問題，即要考慮品質(zhì)又要考慮成本，一般外墻面主要材料有涂料、面磚、花崗巖甚至鋁板等等，其造價(jià)相差懸殊。杭州有這樣一個(gè)樓盤分兩期開發(fā)，第一期當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)為12000元每平方米，第二期銷售均價(jià)在20000元每平方米以上，我們暫且不管開發(fā)商賺了多少錢，從成本上分析第二期住宅外立面全部采用干掛鋁板，干掛鋁板的費(fèi)用要每平方米400～600元，第一期外立面以貼面磚為主，貼外墻面磚的費(fèi)用在100元以下并可以實(shí)現(xiàn)，前后兩項(xiàng)成本費(fèi)用相差四倍以上。按常理說干掛鋁板一般用在城市標(biāo)志性建筑比較多，而住宅則用外墻涂料，外墻磚及少部分花崗巖比較多，我們到第二期去參觀，遠(yuǎn)看其樓盤確實(shí)也不錯(cuò)，但站在住戶的陽(yáng)臺(tái)上、露臺(tái)上看鋁板縫隙很難處理，而且容易扎手、反光比較強(qiáng)不耐看等等，讓人非常的不習(xí)慣。據(jù)陪同參觀的內(nèi)部員工透露，該小區(qū)就干掛鋁板費(fèi)用在一個(gè)億以上，如果就這項(xiàng)內(nèi)容改用涂料或外墻磚則成本可以節(jié)省七八千萬。

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文章來源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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