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淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段
2009-1-6 11:10:09  作者：鄒 偉
  
    所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，保證總投資額不被突破。

    限額設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)之前，首先要確定好限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，其次對(duì)限額進(jìn)行分解分析。然后，在設(shè)計(jì)過(guò)程中要嚴(yán)格按照限額控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

    當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，這是增加建設(shè)成本的主要不確定因素，也是造成設(shè)計(jì)頻繁變更的主要原因，其給項(xiàng)目成本控制帶來(lái)一定的難度和風(fēng)險(xiǎn)。必須有效地確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。克服那種只畫(huà)圖、不算帳的傾向，以促進(jìn)設(shè)計(jì)人員主動(dòng)地優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

    3.改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

    現(xiàn)行的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算方法，不論是按投資規(guī)模計(jì)價(jià)，還是按平方米收費(fèi)，設(shè)計(jì)單位都沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任；不管工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量好壞，不論投資超不超預(yù)算，只要出了圖紙，就得給設(shè)計(jì)費(fèi)。特別是按投資額的百分比計(jì)算，使得造價(jià)越高，收費(fèi)也越多，這種計(jì)費(fèi)辦法難以調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)者主動(dòng)地考慮降低造價(jià)、節(jié)約投資的積極性，助長(zhǎng)了設(shè)計(jì)單位只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性的思想，不利于工程造價(jià)的控制。因此，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革：建立激勵(lì)機(jī)制，對(duì)因設(shè)計(jì)而節(jié)約投資，按節(jié)約部分給予提成獎(jiǎng)勵(lì)，因設(shè)計(jì)變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的計(jì)費(fèi)辦法；對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)留一個(gè)百分?jǐn)?shù)尾款。這樣將有利于激勵(lì)設(shè)計(jì)人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計(jì)，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資控制.把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)之中。

    ４.推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

    目前，設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理制還未強(qiáng)制執(zhí)行。但在一些開(kāi)發(fā)單位已經(jīng)試行，并取得了較好效果。推行設(shè)計(jì)監(jiān)理，從項(xiàng)目可行性研究階段就參與進(jìn)去，協(xié)助開(kāi)發(fā)商調(diào)研、考察、立項(xiàng)，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設(shè)計(jì)過(guò)程中可能存在的缺陷與失誤，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制開(kāi)發(fā)成本。

    ５.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

    為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段應(yīng)把設(shè)計(jì)做細(xì)、做深入。因?yàn)椋O(shè)計(jì)的每一筆每一線都是需要投資來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以在沒(méi)有開(kāi)工之前，把好設(shè)計(jì)階段的成本控制關(guān)尤為重要，一旦設(shè)計(jì)階段成本失控，就必將給施工階段的造價(jià)控制帶來(lái)很大的負(fù)面影響。據(jù)西方一些國(guó)家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度占到百分之七十五以上。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的效益是至關(guān)重要的。

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