許多大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是由項(xiàng)目公司承擔(dān)開(kāi)發(fā)的，這類(lèi)項(xiàng)目投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從而對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理提出了很高要求。由于公司治理結(jié)構(gòu)不良、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)效能低下而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本加大、產(chǎn)品品質(zhì)降低、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，將一個(gè)好項(xiàng)目做成壞項(xiàng)目的案例屢見(jiàn)不鮮。因此，從完整意義上說(shuō)，一個(gè)好的項(xiàng)目不僅意味本身質(zhì)地優(yōu)良，同時(shí)必須要有一個(gè)好的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)與運(yùn)作方式。
對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)—項(xiàng)目公司而言，目標(biāo)具有唯一性，即是以項(xiàng)目為目標(biāo)與中心的運(yùn)作，也就是說(shuō)，公司的一切經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，包括溝通、決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、領(lǐng)導(dǎo)等都是圍繞項(xiàng)目這個(gè)主軸來(lái)進(jìn)行的。項(xiàng)目本身的核心價(jià)值，項(xiàng)目的位置、類(lèi)別、產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的特質(zhì)等項(xiàng)目層面的要素必然與公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)發(fā)生極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，因此，對(duì)項(xiàng)目管理者而言，確立項(xiàng)目的發(fā)展理念與核心價(jià)值，并與團(tuán)隊(duì)相互融合，從而形成富有獨(dú)特生命力的團(tuán)隊(duì)文化將是一個(gè)低成本而富有效率與活力的管理選擇。
現(xiàn)代公司的發(fā)展實(shí)踐表明，激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、公司規(guī)模的擴(kuò)張及管理結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化使得以?xún)r(jià)值理念、責(zé)任意識(shí)和團(tuán)隊(duì)精神為核心的的公司文化在公司管理中扮演起更重要的角色，與等級(jí)化、職能化、崗位化的理性管理不同，公司文化更富柔性，更強(qiáng)調(diào)以共同的目標(biāo)、共同的價(jià)值理念與責(zé)任意識(shí)、富有朝氣與活力的團(tuán)隊(duì)精神實(shí)現(xiàn)公司與人的心理融合，實(shí)現(xiàn)人的主動(dòng)性、創(chuàng)造性工作與自主化管理，從而大大降低溝通、協(xié)調(diào)等交易成本，極大提高工作的效能、效率及工作的快樂(lè)指數(shù)。對(duì)于大型的綜合性公司而言，由于目標(biāo)的多樣性以及管理結(jié)構(gòu)的高度復(fù)雜化，使公司文化的培育與發(fā)展是一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，由于目標(biāo)的確定性與高度一致性，使公司文化的建構(gòu)及其作用的有效發(fā)揮變得相對(duì)容易。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及專(zhuān)業(yè)多、關(guān)聯(lián)度高、綜合性強(qiáng)，并充滿了宏觀環(huán)境的不確定性，開(kāi)發(fā)過(guò)程中交易成本巨大，對(duì)公司的應(yīng)變能力要求較高，因而對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的決策、溝通、協(xié)調(diào)、控制及應(yīng)變能力等提出很高要求，顯然，理性的、機(jī)械式、官僚式的剛性管理體制無(wú)法適應(yīng)這樣的要求。
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正處于一個(gè)重要的轉(zhuǎn)型期，以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的投機(jī)型開(kāi)發(fā)模式正在發(fā)生微妙的變化。宏觀調(diào)控的實(shí)施、土地交易制度的改革、房地產(chǎn)金融的發(fā)展，海外投資基金的登陸等，引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，公司品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等受到越來(lái)越多的重視，公司與項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力與長(zhǎng)期價(jià)值得到更大的關(guān)注，公司文化的發(fā)展具有更有利的空間與更良性的土壤。
可以看到，無(wú)論是項(xiàng)目運(yùn)作的特點(diǎn)、項(xiàng)目管理的內(nèi)在要求，還是項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，都要求項(xiàng)目公司成為一個(gè)具有目標(biāo)高度一致性、具有超強(qiáng)執(zhí)行力的有機(jī)團(tuán)隊(duì)，從而對(duì)復(fù)雜的工作過(guò)程與多變的環(huán)境作出高效的有機(jī)反應(yīng)，這一內(nèi)在趨勢(shì)對(duì)以人為中心的文化管理提出了客觀而迫切的要求。因此，轉(zhuǎn)變管理觀念，樹(shù)立一種開(kāi)放的、動(dòng)態(tài)的、有機(jī)的、平衡的管理理念與管理方式，對(duì)以事為中心的理性管理進(jìn)行必要的修正，是建構(gòu)項(xiàng)目公司文化的必要性要求。
就具體的項(xiàng)目公司及實(shí)施過(guò)程而言，需注意以下幾點(diǎn)。
一、研究項(xiàng)目特質(zhì)，組合項(xiàng)目資源，確立項(xiàng)目定位，總結(jié)發(fā)展項(xiàng)目理念是建構(gòu)項(xiàng)目公司文化的關(guān)鍵步驟。
項(xiàng)目特質(zhì)是指項(xiàng)目獨(dú)特性，包括項(xiàng)目的類(lèi)別、所處地段、股東資源、產(chǎn)品定位等，不同的項(xiàng)目特質(zhì)，決定了項(xiàng)目具有不同的核心價(jià)值與發(fā)展方向，具有不同的文化內(nèi)涵。
1、類(lèi)別。如寫(xiě)字樓與住宅，就是完全不同類(lèi)型的項(xiàng)目，從功能上看，一個(gè)是生活類(lèi)型的，一個(gè)是工作類(lèi)型的；從性格上看，一個(gè)要求安靜、私密，一個(gè)要求開(kāi)放、交往，這就決定了項(xiàng)目核心價(jià)值與氣質(zhì)都完全不同。
2、地段。項(xiàng)目所處的地段都是城市獨(dú)特的系統(tǒng)節(jié)點(diǎn)，涵蓋了城市交通、功能、社會(huì)、文化等諸多的獨(dú)特意義與價(jià)值，這些多功能的集合作用潛在構(gòu)成了地段的獨(dú)特的價(jià)值訴求，發(fā)現(xiàn)這些訴求，并融入于項(xiàng)目中，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的規(guī)律性途徑。
3、股東資源。股東的戰(zhàn)略導(dǎo)向在很大程度上決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向與運(yùn)作思路，股東的組合常常決定公司的治理結(jié)構(gòu)與管理方式，無(wú)疑對(duì)項(xiàng)目文化的選擇有重要影響；同時(shí)，股東的文化理念也對(duì)項(xiàng)目文化產(chǎn)生著重要影響。因此，要充分發(fā)揮股東資源的優(yōu)勢(shì)，以增強(qiáng)項(xiàng)目公司文化的強(qiáng)度與實(shí)際影響力。
4、產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目具體的發(fā)展理念，涉及到產(chǎn)品的規(guī)劃型態(tài)、空間組合、客戶(hù)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，是在綜合了前三個(gè)因素，并對(duì)市場(chǎng)作出明確判斷后確立的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)項(xiàng)目文化的選擇有直接而深刻的影響。
二、必須指出，公司文化是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，是團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)之間互動(dòng)、磨合、沖突與積累的結(jié)果，它從來(lái)不是可以理性預(yù)設(shè)或規(guī)定的。因此，在理解“建構(gòu)”這個(gè)詞時(shí)，并不意味著可以設(shè)立某種確立的標(biāo)準(zhǔn)或可實(shí)施的程序計(jì)劃來(lái)達(dá)成目標(biāo)，而是應(yīng)深刻理解影響文化價(jià)值的那些重要因素，以體驗(yàn)而非權(quán)力、以倡導(dǎo)而非強(qiáng)制的方式，在互動(dòng)中達(dá)成基本的理念共識(shí)，從而確立公司的文化基調(diào)。
三、必須理解，把項(xiàng)目作為一個(gè)有靈魂的生命體，總結(jié)與引伸項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，是從心理層面將項(xiàng)目與團(tuán)隊(duì)溝通、連接、融合為一體的必要途徑。當(dāng)項(xiàng)目文化與團(tuán)隊(duì)文化相互融合、高度統(tǒng)一時(shí)，文化將產(chǎn)生巨大的合力與效能。
四、公司文化的基本理念包括，“我們是誰(shuí)”，“項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么”，“項(xiàng)目的氣質(zhì)和性格是什么”，“公司目標(biāo)”，“公司的責(zé)任與使命”等等，這些基本理念所構(gòu)成的是“公司常識(shí)”——也就是公司的基本價(jià)值觀與性格，當(dāng)常識(shí)成為共識(shí)的時(shí)候，也就是公司文化長(zhǎng)大、成熟并在管理上發(fā)揮作用的時(shí)侯。
五、在理解了上述概念后，經(jīng)營(yíng)管理層要做的工作是轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的“以事為中心的”管理觀，以結(jié)果與成敗論英雄的績(jī)效觀。把關(guān)注事和關(guān)注人結(jié)合起來(lái)，在事與人之間尋求內(nèi)在有機(jī)的結(jié)合，把人的發(fā)展和公司的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，從而將人的工作被動(dòng)性變?yōu)橹鲃?dòng)性；把關(guān)注工作結(jié)果與關(guān)注工作過(guò)程結(jié)合起來(lái)，尋求它們之間的有機(jī)統(tǒng)一，因?yàn)槿酥挥性谶^(guò)程中才有更多的生命意義與精神內(nèi)涵，因?yàn)槲幕挥性谶^(guò)程中才能產(chǎn)生、成長(zhǎng)，也只有在過(guò)程中才能不斷創(chuàng)新并充滿活力。
六、因此，文化的建構(gòu)就不是邏輯意義上的“實(shí)施”，而是“整合”?！罢稀钡囊饬x在于，基本理念的共識(shí)、價(jià)值的培養(yǎng)并不是基于正式的權(quán)力程序展開(kāi)，而是通過(guò)一系列的參與性、互動(dòng)性的活動(dòng)來(lái)的達(dá)成，通過(guò)對(duì)話、交流、感受、體驗(yàn)來(lái)達(dá)成的。團(tuán)隊(duì)的敏感性訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練，公司儀式、公共活動(dòng)等是“有意識(shí)”的“整合”，但更為重要與經(jīng)常的“整合”是圍繞項(xiàng)目工作展開(kāi)的。重要的不僅僅是工作內(nèi)容本身，而是工作態(tài)度、工作道德感與責(zé)任心、工作的意識(shí)與方式等等，只有知道為什么工作、應(yīng)該以什么樣的態(tài)度、責(zé)任與方式來(lái)工作，才能真正主動(dòng)地、高效率的、創(chuàng)造性地工作。
七、對(duì)一個(gè)公司而言，文化的價(jià)值力還取決于一致性與多樣性的平衡與統(tǒng)一。沒(méi)有一致性，就形不成“公司常識(shí)”，也形不成“公司習(xí)慣”與“公司性格”；而沒(méi)有多樣性，就沒(méi)有公司活力，就沒(méi)有文化的寬容與創(chuàng)新的潛能。
綜上所述，高度競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，對(duì)項(xiàng)目公司的工作效能與工作效率提出了很高要求，而這些挑戰(zhàn)和要求是程序性管理很難實(shí)現(xiàn)的，要發(fā)揮人的主動(dòng)性與創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)個(gè)人、團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目的高度融合與相互創(chuàng)造，就必須實(shí)現(xiàn)價(jià)值共識(shí)與心理互通，就必須培育富有生命力與創(chuàng)造力的文化。這種文化并不排斥商業(yè)價(jià)值，相反，它的作用在于使人與項(xiàng)目、與公司相互激勵(lì)、共同成長(zhǎng)，為彼此創(chuàng)造更大的、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值。
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