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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略

2005/6/2 21:13:04?|? 6271次閱讀?|? 來源:原創(chuàng)?? 【已有0條評論】發(fā)表評論

內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國家的一個重要行業(yè),它綜合了金融行業(yè)、建設(shè)行業(yè)、服務(wù)業(yè)的一切因素,包括勘察、設(shè)計、施工、招標(biāo)、銷售、物業(yè)等,房地產(chǎn)公司面臨的市場外部環(huán)境比較復(fù)雜,它受國家許多政策的調(diào)控,整個運作流程比較復(fù)雜,所以要有一定的企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營策略。以保證企業(yè)長遠發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營策略引導(dǎo)著企業(yè)發(fā)展方向,對于未來生存和發(fā)展壯大起著決定性作用。它主要表現(xiàn)在:國家政策應(yīng)對策略、項目產(chǎn)品開發(fā)策略、企業(yè)整和策略、融資策略、企業(yè)營銷策略、客戶管理。

關(guān)鍵詞:產(chǎn)品開發(fā)策略 企業(yè)整和策略 融資策略 企業(yè)營銷策略 客戶管理


一、關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)外界變化比較復(fù)雜,有許多不可控因素,必須研究國家房地產(chǎn)相關(guān)政策及房地產(chǎn)走勢,做出相應(yīng)的測評及判斷,制定合理的公司規(guī)劃,設(shè)定總體發(fā)展目標(biāo),現(xiàn)在一些有實力的有長遠發(fā)展眼光的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在招聘這類相關(guān)人員,以便使自己的發(fā)展戰(zhàn)略和投資方向更趨理性,更好的規(guī)避風(fēng)險,不致造成戰(zhàn)略上的重大失誤。
二、全國形勢及地區(qū)具體分析:
根據(jù)具體情況具體分析,因地置宜,分析相關(guān)地區(qū)的開發(fā)量及當(dāng)?shù)厝巳旱馁徺I力,制定公司的發(fā)展目標(biāo),
萬科1993年的全國發(fā)展戰(zhàn)略本身就是一個失誤,沒有對全國形勢和需求作出正確判斷,盲目進駐,導(dǎo)致了一輪大規(guī)模的擴張失敗,演出了敗走京津的結(jié)局,導(dǎo)致北京總經(jīng)理每年一換,北京成為萬科職業(yè)經(jīng)理人的“滑鐵盧”。萬通當(dāng)初進軍海南,正逢海南地產(chǎn)低迷階段,留下了一段遺憾,反過來馮侖轉(zhuǎn)走北京搞開發(fā),業(yè)績斐然,創(chuàng)造了公司的發(fā)展前景,奠定了在北京房地產(chǎn)的實力地位,現(xiàn)海南房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖,又計劃進軍海南,我想該公司也是經(jīng)過了一番區(qū)域分析之后作的決定,不知他是否能圓海南夢,只能用時間來印證。
三、住宅樓、寫字樓、商業(yè)MALL、項目產(chǎn)品開發(fā)策略:
一個房地產(chǎn)開發(fā)商確定自己的產(chǎn)品很重要,是塑造品牌的前提,關(guān)鍵在于鎖定哪類客戶群。一是公司分析了當(dāng)前存在這種需求;二是公司具有這方面的強項和實力;三是有合適的人來做這件事,
四、銷售開發(fā)策略、定價、營銷策劃策略:
現(xiàn)在的社會“好酒也怕巷子深”,一定的營銷手段和策劃策略還是必要的,能起到意想不到的作用。開發(fā)一種產(chǎn)品,制定銷售策略,要根據(jù)近、長期公司發(fā)展戰(zhàn)略、公司現(xiàn)金流、回款速度、及產(chǎn)品特性和當(dāng)?shù)刭徺I力度來全面衡量,制定適合的銷售政策。具體情況具體分析,一個項目一個階段或許有不同的銷售政策。
五、融資策略,防止資金斷鏈
融資方式有:股票上市、銀行貸款、爭取大股東、海外融資、發(fā)行債券等,資金是一個企業(yè)最重要的一環(huán),以后房地產(chǎn)企業(yè)主要是品牌的的競爭,而品牌需要企業(yè)長期投入大量資金不斷開發(fā),并且開發(fā)出質(zhì)量風(fēng)格優(yōu)異而又具有實用性的產(chǎn)品,從而占領(lǐng)大規(guī)模的市場份額。所有這一切都需要雄厚的資金做支撐。而強有力的融資籌款能力是重要的一個手段。大資金大項目將成為房地產(chǎn)企業(yè)以后運做的主要方式。資本運營是非常重要的。具備中資性質(zhì)的上市的大資本集團,主要有4家,華潤、中海、招商、中旅,華潤旗下有深圳萬科、北京華遠,招商局下有招商房地產(chǎn),中海下有中海房地產(chǎn),中旅下有中旅房地產(chǎn),每一個都做的很大,無形中印證了資金保障這一點。但又要防止被全面收購的風(fēng)險,默契融洽的與大資本商合作,決非一件易事,不能為了各自的利益而互相扯皮,出現(xiàn)不和諧的音符,進而導(dǎo)致合作失敗,使雙方受害。
六、物業(yè)管理策略
物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)一個不可回避的話題,物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理的具體體現(xiàn),是企業(yè)文化的象征,說到實質(zhì)是一個服務(wù)意識問題,如何實現(xiàn)全面滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的具體方法和制度
七、現(xiàn)在企業(yè)運做主要體現(xiàn)在三大管理:戰(zhàn)略管理、項目管理、營銷管理;
戰(zhàn)略管理講究作正確的事情;項目管理講究如何做正確的事情的方法;營銷管理講究如何有效良好盡快的做好正確的事情;這三個不是界限那么分明,而是互相融合在一起;如何作好這三塊管理,如何將三者緊密連續(xù)的銜接在一起,將是一個房地產(chǎn)企業(yè)值得研究的重要內(nèi)容。
八、客戶管理
以往沒有什么分類,現(xiàn)在注重對大客戶的管理,適用于二八原理,摘出那些能為企業(yè)創(chuàng)造利潤的大數(shù)量購房者或重復(fù)購房者,作為重點服務(wù)對象,這樣把主要精力用到最有效的地方。企業(yè)資源是有限的,如何將有限的資源用到關(guān)鍵部位,將其發(fā)揮最佳效能,是我們值得深思的問題。



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