內(nèi)容摘要：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析，至關(guān)重要，是進(jìn)行其他工作的前提。主要參考市場(chǎng)分析、對(duì)地區(qū)的影響性、項(xiàng)目效益、融資能力、環(huán)境評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等，開始的可行性分析，可能促使項(xiàng)目成功，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)，不可行的項(xiàng)目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，造成不可估量的損失，雖然項(xiàng)目可行性分析會(huì)耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，但會(huì)回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項(xiàng)目計(jì)劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)研究 經(jīng)濟(jì)分析 環(huán)境分析


1、市場(chǎng)研究
分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進(jìn)行分類，要理性化；客戶群的市場(chǎng)率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾?，土地出讓價(jià)格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個(gè)軟肋，只有經(jīng)過(guò)了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研以后，才能有一個(gè)客觀分析的基礎(chǔ)。
2、建筑方案的擬訂
開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案很重要，它關(guān)系到項(xiàng)目的造價(jià)、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)，項(xiàng)目的預(yù)測(cè)進(jìn)度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個(gè)部門溝通達(dá)成共識(shí)后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過(guò)詳細(xì)研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過(guò)綜合對(duì)比，選擇最適合的。經(jīng)過(guò)對(duì)比以后，找出平衡點(diǎn)，做出最佳選擇。
3、項(xiàng)目開發(fā)的SWOT評(píng)價(jià)
實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目前，要進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅四項(xiàng)分析，本開發(fā)項(xiàng)目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨(dú)特品質(zhì)，同類項(xiàng)目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢(shì)；開發(fā)本項(xiàng)目產(chǎn)品具有那方面的劣勢(shì)，怎樣避免或彌補(bǔ)，如果經(jīng)過(guò)平衡收益超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)或劣勢(shì)所造成的后果，項(xiàng)目也是可以開展的；項(xiàng)目的機(jī)會(huì)也很關(guān)鍵，何時(shí)進(jìn)行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對(duì)企業(yè)市場(chǎng)占有率有一定影響，本項(xiàng)目是否存在現(xiàn)實(shí)良好機(jī)會(huì)是要經(jīng)過(guò)平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險(xiǎn)存在，項(xiàng)目開展前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項(xiàng)目的實(shí)施可能性就要受到限制；這四個(gè)方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。
4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析
項(xiàng)目的開發(fā)造價(jià)，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個(gè)大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險(xiǎn)最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個(gè)優(yōu)化組合策略問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進(jìn)行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時(shí)間差，測(cè)算項(xiàng)目最終收益，測(cè)算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達(dá)到，以分析項(xiàng)目的實(shí)施可能性。
5、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析
主要是2個(gè)環(huán)境，一是國(guó)家大環(huán)境；時(shí)刻了解國(guó)家宏觀政策，注重及時(shí)分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國(guó)家政策研究員，專門搞這項(xiàng)研究，以應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國(guó)家政策對(duì)其影響。象現(xiàn)在實(shí)施的國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)的竭制房?jī)r(jià)八條新政，就需要各個(gè)房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，不斷增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二是市場(chǎng)環(huán)境；市場(chǎng)環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，研究項(xiàng)目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)占有率及競(jìng)爭(zhēng)力，合理制定相應(yīng)計(jì)劃，分析項(xiàng)目的影響力和資金情況。進(jìn)行可行性分析，避免無(wú)所謂的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目的可行性分析是其他開發(fā)過(guò)程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項(xiàng)目是否值得向下面進(jìn)行；否則欲速則不達(dá)，極有可能造成不可彌補(bǔ)的損失。

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