作者：許保山

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個事業(yè)部。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責(zé)。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多功能模塊組成，一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。對應(yīng)四種不同的組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)可以采取如下對應(yīng)的應(yīng)用模式：部門制，在公司內(nèi)部應(yīng)用，各個職能部門配置相關(guān)的操作權(quán)限，實現(xiàn)其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能；公司制，投資商與公司聯(lián)合應(yīng)用，相關(guān)部門或職能崗位配制相關(guān)的操作權(quán)限；事業(yè)部制，各個事業(yè)部建立不同的數(shù)據(jù)賬，從公司的角度考慮各個事業(yè)部之間資金、人力資源的平衡；專業(yè)管理公司制，以投資商為核心，建筑公司、銷售公司等協(xié)助應(yīng)用。

開發(fā)商實施項目管理信息化后，能夠有效提升管理水平，具體表現(xiàn)如下：

以項目生命周期理論為基礎(chǔ)，通過計劃、跟蹤和控制來實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的動態(tài)管理。計劃對項目成功的重要作用，通過制訂詳細、完善的計劃來指導(dǎo)項目的實施；在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息，將實際進度與計劃進行對比，對存在的偏差及時予以糾正，切實保證項目的工期、成本和質(zhì)量。

實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的多角度、多要素管理。房地產(chǎn)項目管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時間、采購、合同、質(zhì)量的管理。項目管理信息化后，可以以科學(xué)的項目管理模式實現(xiàn)對這些要素的集成管理。

能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)項目涉及的組織和人員眾多，除業(yè)主方之外，還有設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等。項目有關(guān)各方可以通過網(wǎng)絡(luò)可隨時獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)，及時、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào)，從而有效縮短項目周期，降低項目成本。

實現(xiàn)與企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的完美對接。在房地產(chǎn)項目中，隨時掌握資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況，保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對資金計劃、到位、支出和回款情況的全面把握，隨時提供項目資金狀況，幫助業(yè)主實現(xiàn)資金平衡，降低項目風(fēng)險和成本；通過財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)完美對接，可以滿足項目財務(wù)管理的需要。

有機整合銷售管理功能，使銷售資金納入整個項目資金流。銷售是房地產(chǎn)項目的重要環(huán)節(jié)，它不僅要實現(xiàn)對銷售業(yè)務(wù)的支持，更重要的是要使銷售計劃、銷售資金與項目整體的資金計劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào)，并進行相關(guān)財務(wù)處理。

除此之外，項目管理軟件提供了眾多成熟的項目管理工具和方法，如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖、關(guān)鍵線路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等。這些工具和方法在項目管理實踐中廣泛應(yīng)用，是提高項目管理水平的有效手段。

房地產(chǎn)項目管理信息化是圍繞項目管理工作內(nèi)容展開的，由于組織結(jié)構(gòu)不同，導(dǎo)致企業(yè)信息化的應(yīng)用模式會發(fā)生一些變化。

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