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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理
2009-1-6 11:47:43  作者：盧洪兵
   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價(jià)，就必須重視設(shè)計(jì)工作，從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大影響，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá) 75%-95%�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。

　　一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的主要措施

　　1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

　　實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。最后，在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控助。

　　2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

　　強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。能大幅降低投資費(fèi)用的措施主要有：(1)削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；(2)適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；(3)不要過(guò)于追求過(guò)剩功能和質(zhì)量等。

　　工程項(xiàng)目的投資費(fèi)用要在基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)結(jié)束時(shí)確定下來(lái)。因此，在基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)和相應(yīng)的控制估算時(shí)，必須做到徹底、準(zhǔn)確。在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)調(diào)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，技術(shù)人員強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識(shí)，估算人員考慮技術(shù)要求，改變技術(shù)人員只管技術(shù)先進(jìn)，不顧經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)傾向。但在審批時(shí)，應(yīng)將技術(shù)審核與費(fèi)用審核分開(kāi)進(jìn)行，以獨(dú)立發(fā)揮費(fèi)用審核的職能，保證刪除那些不必要的工程內(nèi)容

　　3、充分運(yùn)用價(jià)值工程法

　　優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程(Value Engineering，VE)又稱為價(jià)值分析(Value Analysis，VA)是一門(mén)新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價(jià)值工程，指的是通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本(壽命周期成本)，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。

　　價(jià)值工程的主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值＝功能／成本，即“V＝F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭(zhēng)取最大效益”的五條方法：

　　(1)保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資。

　　(2)投資不變，提高項(xiàng)目功能。

　　(3)投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。

　　(4)降低一些次要功能，使成本大幅降低。

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文章來(lái)源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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