項(xiàng)目未動(dòng)調(diào)研先行
有一句俗話叫做“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說就是“項(xiàng)目未動(dòng)，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，深圳發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會(huì)花費(fèi)數(shù)萬元對地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價(jià)值，從而為決策提供參考。
項(xiàng)目前期調(diào)研漸成風(fēng)氣
在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場調(diào)研必不可少。
在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設(shè)有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個(gè)人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。據(jù)調(diào)研部有關(guān)人士介紹，近一兩年，中國海外也開始委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，但一般來說，調(diào)研部會(huì)有一個(gè)很明確的主題，并且設(shè)計(jì)好問卷由調(diào)查公司執(zhí)行進(jìn)行分析。
去年底，在深圳地產(chǎn)界引起一場“藍(lán)色沖擊波”的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了細(xì)致入微的程度。蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開發(fā)的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，也是深圳市目前規(guī)模最大的海淀住宅項(xiàng)目，占地面積20多萬平方米，有1公里長的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)總經(jīng)理李小平介紹，發(fā)展商曾聘請深圳兩家比較知名的調(diào)查公司作了四次市場調(diào)查，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個(gè)主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個(gè)主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會(huì)，此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會(huì)，聽取專家們對該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。
費(fèi)用不多作用不小 轉(zhuǎn)貼于：中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
項(xiàng)目前期調(diào)查所需費(fèi)用并不高，但作用卻不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個(gè)最有效的方式。
此文章共有3頁 1 2 3 下一頁
文章來源：中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
|
Leadge.com首頁 > 知識(shí)庫 