一位專業(yè)人士作了一個(gè)最簡(jiǎn)單的比較：一般委托一家公司調(diào)查，一個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用不過5至10萬元，即使象上述公司那樣一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)委托三家調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，費(fèi)用也不過二三十萬。但是，如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個(gè)小小的改動(dòng)，如打掉一面墻，就中能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動(dòng)，損失的資金就是以百萬來講算。深圳出現(xiàn)的一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項(xiàng)目，所涉及的資金更是以千萬來計(jì)算，這其中還不算因?yàn)閼粜透膭?dòng)在售價(jià)和銷售成本上的損失。
許多房地產(chǎn)專業(yè)人士都或多或少有過這樣的經(jīng)歷：被發(fā)展商請(qǐng)去為銷售受阻的樓盤會(huì)診，深圳市統(tǒng)計(jì)信息局房地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理茅巍曾參加過無數(shù)次這樣會(huì)診，許多項(xiàng)目就是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確最終成為積壓樓盤，當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工以后再進(jìn)行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會(huì)留下一些痕跡，對(duì)銷售的負(fù)面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。茅巍稱，看過不少樓，那些改過戶型的樓他一眼便可看出，對(duì)銷售最直接的影響是好的地段賣不出好的價(jià)格，而有些叫好不叫座的“死火”項(xiàng)目十有八九便出在最初的定位上。
方法和內(nèi)容十分重要
茅巍特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于項(xiàng)目整體運(yùn)作的重要意義，前期調(diào)查將為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，如項(xiàng)目如何定位？戶型怎樣安排？各種戶型的比例？項(xiàng)目的主打目標(biāo)是什么？車位的比例？景觀怎么安排？何種建筑風(fēng)格？在給設(shè)計(jì)院提交的設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，這些內(nèi)容都應(yīng)該非常詳細(xì)，也就是發(fā)展商應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的定位有一個(gè)基本的研判。作為設(shè)計(jì)者本身，只能根據(jù)發(fā)展商提供資料進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。茅巍認(rèn)為，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研至少應(yīng)該包括四個(gè)方面的內(nèi)容：客戶分析（客戶的愛好需求、家庭成員結(jié)構(gòu)、文化特征）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)走向預(yù)測(cè)等，如投資回報(bào)、資金運(yùn)作分析，等等。有了主題明確、內(nèi)容詳實(shí)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)者才有可能設(shè)計(jì)出受客戶歡迎的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
已從事6年市場(chǎng)調(diào)查研究的余建生，現(xiàn)在是深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問有限公司總經(jīng)理，余建生稱明顯感覺到發(fā)展商越來越重視這個(gè)問題。余建生回憶起6年前市場(chǎng)調(diào)查的概念，當(dāng)時(shí)就是踩盤，主要了解項(xiàng)目周邊樓盤情況，以后逐漸演化到競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，即通過收集到的資料對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的同質(zhì)樓盤進(jìn)行分析，到現(xiàn)在應(yīng)該說真正進(jìn)入了市場(chǎng)調(diào)查階段，發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)企業(yè)決策、對(duì)項(xiàng)目成功的重要性。余建生指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查可以從理論上來論證，即房地產(chǎn)是商品，從營(yíng)銷角度來看，商品必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，才能保證其具備流通價(jià)值；從建筑學(xué)來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也需要調(diào)查，怎樣設(shè)計(jì)產(chǎn)品？用戶的行為包括家庭行為和群體行為的不同，休閑度假和居家的不同，所需要的產(chǎn)品是不同的。
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文章來源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
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