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咨詢師眼里的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制
2009-1-6 10:55:29  作者：佚名
   對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)項(xiàng)目成本控制效果如何，關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，無疑是項(xiàng)目開發(fā)過程中的最關(guān)鍵工作之一。筆者作為咨詢師，先后為包括上市公司、股份制企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)等多種類型在內(nèi)的幾十家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理咨詢服務(wù)，耳聞目睹了多種成本控制方法，在此就開發(fā)項(xiàng)目成本控制問題談一點(diǎn)個(gè)人的體會(huì)。

    隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。此外，消費(fèi)者從單純的開發(fā)樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提出了更高的要求。

    針對房地產(chǎn)市場的這些情況，開發(fā)企業(yè)必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益。當(dāng)然，根據(jù)帕累托原理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從影響最大的關(guān)鍵過程入手。

    一、設(shè)計(jì)階段的成本控制
  
    設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。根據(jù)開發(fā)企業(yè)反映的情況統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極其重要的，特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響最為明顯。實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”，具體手段可以考慮：

    （一）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

    積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

    （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

    積

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文章來源：中國項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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