大衛(wèi)(化名)為幾天前錯(cuò)過(guò)的一筆收購(gòu)遺憾不已。若由他經(jīng)手這筆收購(gòu)，他所在的公司至多可以獲得上億元(交易額的0.5%至2%之間)的費(fèi)用。
大衛(wèi)自稱和買方很熟。買方是房地產(chǎn)私募基金基匯資本，賣方是香港首富李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)(0432.HK)，交易額高達(dá)9.28億美元(約合57.5億元人民幣)。
盡管李嘉誠(chéng)對(duì)外澄清并非“撤資”，但短短一年時(shí)間李氏家族四筆物業(yè)出售，讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也感受到了首富的“去意”?？v使現(xiàn)在得出結(jié)論有些武斷，大衛(wèi)認(rèn)為，接連出售行為至少暗示了什么。
2013年整整一年，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔(0013.HK)和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)都沒有在內(nèi)地拿地。
在盈科中心被賣出的4月份，和記黃埔獲批在倫敦開發(fā)達(dá)10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目;長(zhǎng)實(shí)在北京的首個(gè)別墅項(xiàng)目“譽(yù)天下”開始路演。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威透露說(shuō)，售價(jià)將比去年上調(diào)5%至10%。
長(zhǎng)周期投資
在“限購(gòu)”和“限貸”的雙重限制下，“譽(yù)天下”作為別墅項(xiàng)目，銷售也受到了影響。微弱的漲幅，每平方米30000元至35000元的售價(jià)，甚至可以在交房前分期付款，這亦被評(píng)價(jià)為淡市的應(yīng)對(duì)策略。
但在多次采訪和交流中，郭子威都表示，一切均屬正常。2013年7月，中糧集團(tuán)以23.6億拍得孫河地塊，樓面成交價(jià)高達(dá)48000元/平方米。郭子威在同21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的記者們交流時(shí)直言，“地王”有不理性的成分，并表示長(zhǎng)實(shí)不會(huì)高價(jià)拿地。
譽(yù)天下和中糧孫河地王相距不遠(yuǎn)。該項(xiàng)目地塊是長(zhǎng)實(shí)幾乎10年前通過(guò)收購(gòu)獲得的。2008年首期別墅開始銷售，現(xiàn)在仍有600余套別墅貨量。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，按照長(zhǎng)實(shí)的推盤節(jié)奏，別墅將在2016年才可能清盤，不過(guò)該項(xiàng)目還有公寓。
這與國(guó)內(nèi)主流房企的開發(fā)節(jié)奏完全不同，他們中的絕大多數(shù)都在忙著“高周轉(zhuǎn)，高去化”。過(guò)去數(shù)年，長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地樓盤的銷售額約每年15億至20億元。
長(zhǎng)和系許多項(xiàng)目是在2005前獲得的。比如北京十三陵附近以及東四環(huán)姚家園附近項(xiàng)目。長(zhǎng)實(shí)2013年年報(bào)顯示，十三陵項(xiàng)目處于地盤平整中，估計(jì)完成日期將在2017年12月左右，而北京東四環(huán)姚家園附近的逸翠園項(xiàng)目，預(yù)估完成日期在2017年6月左右。
由于開發(fā)周期“過(guò)長(zhǎng)”，2011年和2012年李嘉誠(chéng)都不得不作出解釋。2012年，他在參加長(zhǎng)和系的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，對(duì)長(zhǎng)和系的囤地指責(zé)回應(yīng)稱：“批評(píng)的聲音全是錯(cuò)?！彼硎?，集團(tuán)在內(nèi)地的發(fā)展基本都是自有資金，并沒有貸款，因此“沒有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開工”。
亦有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，長(zhǎng)和系之所以能做到“合法囤地”，獲取土地增值收益，是因?yàn)槠湫酆竦馁Y金實(shí)力，長(zhǎng)實(shí)多年資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)20%。
經(jīng)歷過(guò)多次“大蕭條”的李嘉誠(chéng)更加保守，其投資組合更加多元化，投資足跡遍布52個(gè)國(guó)家。據(jù)和黃2013年年報(bào)顯示，其收入來(lái)源中，加拿大14%，歐洲41%(當(dāng)中英國(guó)占17%)，中國(guó)內(nèi)地占12%，亞洲、澳大利亞及其它占12%，香港占15%。
集團(tuán)目前的土地儲(chǔ)備約8300萬(wàn)平方尺，其中97%在內(nèi)地，3%在英國(guó)與新加坡。從內(nèi)地布局來(lái)看，并沒有過(guò)分集中于某一城市。
進(jìn)退有據(jù)
郭子威曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在他看來(lái)，出售一些物業(yè)是出于資產(chǎn)配置的需要。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平(微博)曾研究過(guò)最近被李嘉誠(chéng)拋售的物業(yè)。如位于香港新界的嘉湖銀座，房屋出租率高達(dá)95%，但租金回報(bào)率只有3.8%。廣州西城都薈廣場(chǎng)房