房價的高低。因此“地價和房價的最終表現(xiàn)形式都是市場價格”。那么我們就可以利用市場上已經(jīng)發(fā)生的房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構成，分析地價與房價的變化規(guī)律以及地價占房價的比例。
最終在市場上的土地成交價格是介于政府出讓底價與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價之間，而且，隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強，價格越接近后者，土地價格在房價中所占的比重就越大，開發(fā)商的利潤空間就越小。
(二)建安成本分析
建筑安裝工程費包括直接工程費、間接工程費和計劃利潤及稅金組成，目前我國建安工程費用主要采用定額測算，包括的費用項目眾多。在目前的統(tǒng)計資料中，沒有單純以建安成本為基礎編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價格變動程度的相對數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設備、工器具購置投資完成額和其他費用投資完成額三部分組成，房地產(chǎn)的銷售價格我們選取了房屋銷售價格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。由于所選取的房屋銷售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)和土地價格指數(shù)之間統(tǒng)計口徑和計算方法不一致。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本構成的各因素分析
從房地產(chǎn)開發(fā)成本形成的各因素比較來看，我國不同地區(qū)基本有著較為類似的構成情況，即土地成本、建安成本和相關的稅費是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構成因素，這與我國房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段、土地制度逐漸變遷、市場逐漸走向規(guī)范化和制度化的變革時期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的主導產(chǎn)業(yè)，國家對其的宏觀調(diào)控密切相關。為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個中等發(fā)展的城市，長沙和西安，來說明房地產(chǎn)項目成本構成的情況。
為了橫向比較以及分析的方便，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成的因素對比時，將項目成本構成因素進一步歸納為土地成本項、建安成本項、相關稅費項。為了更明確地看出房地產(chǎn)價格的構成，我們添加了利潤項。經(jīng)計算三項對比份額分別約為10%，55%和20%，稅費成本達到20%，建設成本占到房價的二分之一。房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤在15%左右。
可以看出，我國目前房價主要以建安成本為主。其中稅費成本和土地成本也是構成大項。在我國目前的國情下，一般成熟市場的行業(yè)回報率與社會平均回報率相當，約為8%左右，而我國房地產(chǎn)市場卻是一個高回報的行業(yè)，行業(yè)回報率達到了15%。這也說明了我國房價構成存在著明顯的不合理性。
我們分析過房地產(chǎn)的價格是由土地成本、建筑安裝工程費、相關的稅費及開發(fā)商利潤等構成，其中土地成本、建筑安裝工程費、相關的稅費是住房價格最主要的組成部分。由于住房價格包含許多構成因素，房價與地價、建安工程費和相關的稅費之間比例究竟是多少才合理，這是一個很難回答的問題，有些地區(qū)比如西安、成都地價較低，但由于房屋建造質(zhì)量高，建筑成本高，房價也偏高，因此它們之間沒有一個評價合理與否的固定標準。
從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。