多項目管理是伴隨著項目管理方法在企業(yè)或政府部門等組織中的廣泛運用而形成的一種以長期性組織為對象的管理模式。多項目運作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；⒂身椖抗鞠蚬靖呒壭螒B(tài)發(fā)展的必然途徑，其目的和最終結(jié)果就是企業(yè)利潤最大化。由于多項目運作對項目管理人員素質(zhì)的要求較高，往往存在較大的管理風(fēng)險，盡管多項目運作本身是分散房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險的策略，所以目前進行多項目運作的企業(yè)數(shù)量和運作規(guī)模十分有限。
按照項目開發(fā)期的分布，房地產(chǎn)多項目運作的模式可以分為多個項目同時開發(fā)（指項目開發(fā)周期基本重合），階段內(nèi)多項目開發(fā)（指項目間的開發(fā)周期存在重疊但是不完全重合）和兩者交叉的多項目開發(fā)（指既有同一時間的多項目運作又有階段內(nèi)持續(xù)開發(fā)）。
項目的開發(fā)時間、周期、項目定位、開發(fā)模式等單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的組成因素在多項目運作中表現(xiàn)為的開發(fā)資金、土地和管理人才等企業(yè)有效項目資源在項目間的協(xié)調(diào)、分配、銜接和均衡。通過資源的平衡達到最佳項目實施組合的目的是多項目運作的內(nèi)容與核心。
一、資金――項目開發(fā)的生命線
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金對房地產(chǎn)項目和企業(yè)的重要性是不言而喻的。國家的新土地政策和信貸政策的逐步實施給房地產(chǎn)市場帶來兩大變化：土地公開出讓制度使土地獲取更加公平；土地的招投標方式對地價款的支付時間的限制提高了開發(fā)企業(yè)資金實力的門檻?，F(xiàn)在及將來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一要素是資金，土地這一要素則退而居其次。多項目運作中對資金的需求反映在兩個方面，一是資金總量的充裕，二是資金鏈的順暢。
多項目運作的資金總量需求往往是單個項目的數(shù)倍，短期資金投入壓力十分巨大。因此，沒有雄厚資本實力和良好融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)是很難承受的。從單純依靠商業(yè)銀行貸款向股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托綜合籌資發(fā)展是滿足多項目運作資金需求的途徑。因該說，完善融資渠道不僅是個別房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問題，更是整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的完備房地產(chǎn)金融體系的大課題。
房地產(chǎn)項目資金鏈是房地產(chǎn)在不同階段資金的表現(xiàn)方式和資金來源，這里不僅是一個資金總量的問題，同時也是一個資金結(jié)構(gòu)的問題，其中涉及資金周期和自身增值。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈模式是利用自有資金繳納土地出讓金，取得 “四證”后向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，達到開發(fā)要求后取得預(yù)售許可證，利用銷售回款及個人按揭貸款完成項目開發(fā)。資金鏈的順暢要求縮短項目開發(fā)銷售周期、加速資金周轉(zhuǎn)，同時根據(jù)市場變化調(diào)配資金在項目間的分配，使資金向利好方向流動，增加利潤。
二、土地――項目開發(fā)的基本資源
土地要素對多項目運作的影響首先是量的問題。多項目運作可以分布在多個地塊，也可以集中在一個地塊，但是都需要充足的土地作為多項目運作的基礎(chǔ)資源。土地儲備是開發(fā)商拿地的主要方式。近兩年房地產(chǎn)商全國范圍內(nèi)的“圈地運動”正體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)多項目運作中急切的土地需求。這同樣也是開發(fā)商資金實力的競爭。有觀點認為，公司的負債率在40%左右比較合適，如果過高，則土地壓占的資金壓力會影響項目投入，延長項目開發(fā)周期，不利于企業(yè)的整體健康發(fā)展。
其次，多項目運作要解決不同地塊項目開發(fā)的先后順序問題。第一個項目的成功與否將影響資金的順利回籠和公司品牌形象，繼而影響對其他項目的投資、銷售和整體利潤。開發(fā)商在開發(fā)多個項目時要根據(jù)自身土地儲備的情況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況進行分析，制定適合自己的開發(fā)策略，地塊開發(fā)的先后，物業(yè)類型的選擇，營銷策略的制定，各項目間工程與資金的銜接問題都是開發(fā)商在開發(fā)之前即應(yīng)確定的決策