摘要:造價控制是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價的全過程控制進行了研究，并提出了一些具體的措施。
關鍵詞: 造價控制 房地產(chǎn)項目 應用
工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前中國建筑工程界對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標、承發(fā)包或其他交易方式，在進行多次特性預估的基礎上，最終形成的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。
1.工程造價構成及特點
1.1我國工程造價的構成
從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設工程類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對于建設工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設項目時定價的基礎。
1.2工程造價的特點
房地產(chǎn)工程造價有個別性、層次性、大額性、動態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民經(jīng)濟各部門、各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個具體環(huán)節(jié)，也直接關系到人們的生活和居民的居住標準，所以工程造價的作用和影響都很大 [1]。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制
2.1設計是有效控制開發(fā)項目工程造價的前提
房地產(chǎn)工程設計是指工程項目的建設提供技術依據(jù)的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對開發(fā)建設項目的實施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設的靈魂，是處理技術與經(jīng)濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％指尖 ；技術設計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設計階段起著重要并且關鍵的作用。
2.2工程招投標是有效控制開發(fā)項目工程造價的核心
通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質(zhì)量、縮短建設工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關系到房地產(chǎn)開發(fā)建設單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業(yè)的技術裝備、資信情況以及建設業(yè)績等。我們要優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績和建項目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項目建設業(yè)績的有著豐富經(jīng)驗項目經(jīng)理來出任項目經(jīng)理。
還有大型項目中的很多分項工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門窗及所有門窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價，又可以嚴格控制工程質(zhì)量和進度。對于諸如下述專業(yè)工程應由甲方直接發(fā)包，由其它獨立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開挖回填工程(包括場地大型土石方、地下室大型土石方等)；