摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
關鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風險管理
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規(guī)避風險,運用科學的方法對房地產(chǎn)投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。
1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險概述
1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義
由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。
房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的類型
不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。
1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險是指對市場內所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。
1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險是指只對市場內個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。
1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的特征
1.3.1 客觀性
房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風險發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風險。
1.3.2 不確定性
通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發(fā)生的概率,但是無法預知風險什么時候發(fā)生,這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測性
房地產(chǎn)投資風險具有隨機性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計資料,對某種風險發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經(jīng)營機會。
2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目各階段風險內容
2.1 投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)物業(yè)類型風險、開發(fā)時機風險和開發(fā)項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。
2.2 土地取得階段的風險
土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發(fā)帶來風險。
2.3 項目建設階段的風險
項目建設階段