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構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作的管理基石
2006-12-18 8:47:12  作者：秦廷棟
  
業(yè)務(wù)流程體系

清晰的權(quán)責(zé)體系告訴每個(gè)部門應(yīng)該做什么，但并沒有解決如何做的問題，因此還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步建立起業(yè)務(wù)流程體系以規(guī)范和支撐多項(xiàng)目的運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流程體系首先應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈考慮，從項(xiàng)目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)管理、工程管理、營(yíng)銷管理、客服管理等方面建立起基于價(jià)值創(chuàng)造和面向客戶并對(duì)靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的流程模塊。同時(shí)還應(yīng)該從管理支撐角度考慮，建立起成本、采購(gòu)等方面的流程模塊。越靠近房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量等起決定性因素，因此項(xiàng)目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)管理等流程應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注品質(zhì)、成本策劃以及風(fēng)險(xiǎn)的控制。價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和質(zhì)量具體控制階段，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小和產(chǎn)品的最終質(zhì)量，因此工程、成本、采購(gòu)等流程重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制。越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)、品牌有重要影響，因此營(yíng)銷、客服等流程重點(diǎn)關(guān)注營(yíng)銷推廣的效果與客戶服務(wù)。

為了準(zhǔn)確的將各個(gè)流程模塊內(nèi)的關(guān)鍵事項(xiàng)描述清楚，以指導(dǎo)各項(xiàng)目的日常運(yùn)作，流程體系文件又可以由流程文件、作業(yè)指引和配套表格三個(gè)層次構(gòu)成。流程文件規(guī)定為完成某項(xiàng)活動(dòng)的具體步驟；作業(yè)指引針對(duì)某一作業(yè)具體操作過程、方法、標(biāo)準(zhǔn)或要求的描述；配套表格用以分析和記錄流程、作業(yè)指引操作過程中形成的數(shù)據(jù)和資料。

計(jì)劃管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程體系規(guī)范了一個(gè)項(xiàng)目從拓展到售后的整個(gè)運(yùn)作過程，但為支撐多項(xiàng)目運(yùn)作還需要計(jì)劃管理這一工具來進(jìn)行全局考慮和優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)劃管理主要應(yīng)該從項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面來進(jìn)行建立。

以項(xiàng)目為單位的項(xiàng)目計(jì)劃管理，應(yīng)全面考慮項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)周期，建立起包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目采購(gòu)、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、項(xiàng)目資金、項(xiàng)目銷售等各專業(yè)計(jì)劃。由各專業(yè)計(jì)劃匯總形成項(xiàng)目的總體控制計(jì)劃，以指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)作。同時(shí)隨著項(xiàng)目外部環(huán)境的變化對(duì)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃和總體控制計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整更新，以保證計(jì)劃的靈活性。

公司層面的計(jì)劃管理，可以基于公司的戰(zhàn)略規(guī)劃按年度進(jìn)行編制并實(shí)施。由各部門根據(jù)各項(xiàng)目的專業(yè)計(jì)劃和總體控制計(jì)劃，形成各部門的年度計(jì)劃；再將各部門年度計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)匯總形成公司的年度計(jì)劃。然后各部門依據(jù)年度計(jì)劃制訂月度計(jì)劃進(jìn)行分解實(shí)施，并每月對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的情況進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，以保證計(jì)劃執(zhí)行的有效性或及時(shí)發(fā)現(xiàn)計(jì)劃調(diào)整的時(shí)機(jī)。

合適的組織與項(xiàng)目管理模式可以解決橫向的資源配置；計(jì)劃管理體系可以解決縱向的資源配置；權(quán)責(zé)體系可以解決權(quán)責(zé)分配問題，從而減少不必要的協(xié)調(diào)和溝通；業(yè)務(wù)流程體系規(guī)范項(xiàng)目的運(yùn)作，降低對(duì)人力資源的要求。通過上述四項(xiàng)管理工具的巧妙結(jié)合，從根本上克服了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作過程中面臨的各種管理難題，構(gòu)筑起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作的管理基石。

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文章來源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理培訓(xùn)課程方案
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