構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目運作的管理基石
2006-12-18 8:47:12 作者：秦廷棟 |
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業(yè)務(wù)流程體系
清晰的權(quán)責(zé)體系告訴每個部門應(yīng)該做什么，但并沒有解決如何做的問題，因此還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步建立起業(yè)務(wù)流程體系以規(guī)范和支撐多項目的運作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流程體系首先應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈考慮，從項目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計管理、工程管理、營銷管理、客服管理等方面建立起基于價值創(chuàng)造和面向客戶并對靈活應(yīng)對市場的流程模塊。同時還應(yīng)該從管理支撐角度考慮，建立起成本、采購等方面的流程模塊。越靠近房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤、產(chǎn)品質(zhì)量等起決定性因素，因此項目拓展、產(chǎn)品策劃、設(shè)計管理等流程應(yīng)該重點關(guān)注品質(zhì)、成本策劃以及風(fēng)險的控制。價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和質(zhì)量具體控制階段，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小和產(chǎn)品的最終質(zhì)量，因此工程、成本、采購等流程重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制。越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值實現(xiàn)、品牌有重要影響，因此營銷、客服等流程重點關(guān)注營銷推廣的效果與客戶服務(wù)。
為了準(zhǔn)確的將各個流程模塊內(nèi)的關(guān)鍵事項描述清楚，以指導(dǎo)各項目的日常運作，流程體系文件又可以由流程文件、作業(yè)指引和配套表格三個層次構(gòu)成。流程文件規(guī)定為完成某項活動的具體步驟；作業(yè)指引針對某一作業(yè)具體操作過程、方法、標(biāo)準(zhǔn)或要求的描述；配套表格用以分析和記錄流程、作業(yè)指引操作過程中形成的數(shù)據(jù)和資料。
計劃管理體系
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程體系規(guī)范了一個項目從拓展到售后的整個運作過程，但為支撐多項目運作還需要計劃管理這一工具來進行全局考慮和優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃管理主要應(yīng)該從項目和公司兩個層面來進行建立。
以項目為單位的項目計劃管理，應(yīng)全面考慮項目開發(fā)的整個周期，建立起包括項目設(shè)計、項目施工、項目采購、項目報批報建、項目資金、項目銷售等各專業(yè)計劃。由各專業(yè)計劃匯總形成項目的總體控制計劃，以指導(dǎo)項目的運作。同時隨著項目外部環(huán)境的變化對項目各專業(yè)計劃和總體控制計劃進行調(diào)整更新，以保證計劃的靈活性。
公司層面的計劃管理，可以基于公司的戰(zhàn)略規(guī)劃按年度進行編制并實施。由各部門根據(jù)各項目的專業(yè)計劃和總體控制計劃，形成各部門的年度計劃；再將各部門年度計劃進行協(xié)調(diào)匯總形成公司的年度計劃。然后各部門依據(jù)年度計劃制訂月度計劃進行分解實施，并每月對計劃執(zhí)行的情況進行總結(jié)評估，以保證計劃執(zhí)行的有效性或及時發(fā)現(xiàn)計劃調(diào)整的時機。
合適的組織與項目管理模式可以解決橫向的資源配置；計劃管理體系可以解決縱向的資源配置；權(quán)責(zé)體系可以解決權(quán)責(zé)分配問題，從而減少不必要的協(xié)調(diào)和溝通；業(yè)務(wù)流程體系規(guī)范項目的運作，降低對人力資源的要求。通過上述四項管理工具的巧妙結(jié)合，從根本上克服了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目運作過程中面臨的各種管理難題，構(gòu)筑起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目運作的管理基石。
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文章來源：中國項目管理資源網(wǎng)
 房地產(chǎn)項目管理培訓(xùn)課程方案
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