在《如何理解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)》中,簡(jiǎn)要介紹了WBS的理解、WBS的基本層次劃分和建立WBS所要完成的任務(wù),本文就如何作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的WBS開發(fā)談?wù)勛约簻\薄的思路。
在東原地產(chǎn)公司的時(shí)候,對(duì)本公司開發(fā)項(xiàng)目作了分解,當(dāng)時(shí)分解了368項(xiàng),不滿意,總覺得項(xiàng)目范圍、可交付成果沒有得到準(zhǔn)確反映。前段時(shí)間,由于工作需要,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)的開發(fā)又進(jìn)行了一次嘗試,從全壽命周期的角度進(jìn)行分解的,總共分析出1128項(xiàng)。分解完成后,反復(fù)琢磨:
WBS分解的層次是否合理? 層是否正確? 作的WBS是不是能包括了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有工作? 子項(xiàng)分解是不是準(zhǔn)確?各子項(xiàng)間工作界面是不是清晰? 是不是準(zhǔn)確地反映了可交付成果? 按此劃分成本是否便于進(jìn)行預(yù)算、跟蹤和得到有效控制? 是否能準(zhǔn)確地建立里程碑? 可交付成果和日常性支持工作是否出現(xiàn)混亂,而影響WBS的邏輯關(guān)系? 按此分解是否可以建立箭線圖及相互間的邏輯關(guān)系? 按此分解是否能準(zhǔn)確的進(jìn)行相關(guān)成果的屬性描述? 質(zhì)量是否能得到有效跟蹤、控制? 進(jìn)度是否能得到有效跟蹤、控制? 按此分解是否能建立一個(gè)行之有效的項(xiàng)目管理組織? 人員的職責(zé)按此分解能否落到實(shí)處? 是否能按此分解建立信息管理系統(tǒng)? 按此分解能否完成項(xiàng)目的采購? 按此分解能否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別、定性分析、定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和控制?
經(jīng)過不同項(xiàng)目的一次次分解,初步認(rèn)為,開發(fā)項(xiàng)目的1、2、3層可以基本一致,是管理層經(jīng)常可以是滾動(dòng)層并且可以作成模板;由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一次性、唯一性、暫態(tài)性就決定了4、5、6層差異性和唯一性,用模板就不合適了。項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)(WBS),要準(zhǔn)確地全面控制,一般情況下是6層。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理,對(duì)前三層是比較了解的,但由于缺乏自己相關(guān)專業(yè)知識(shí)支撐,從第四層開始就不知所以了。如開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告(CWBS),按WBS劃分屬于第三層,但可行性研究報(bào)告再下一層:它的階段劃分、每階段可交付的成果、對(duì)成果的質(zhì)量、進(jìn)度和成本構(gòu)成,心中無數(shù),如果分到第五層,就更不知所云;如規(guī)劃方案設(shè)計(jì),按WBS劃分屬于第三層,是一個(gè)合同分解結(jié)構(gòu)(CWBS),對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案再細(xì)分,對(duì)它的階段進(jìn)行劃分、每階段可交付的成果、對(duì)成果的質(zhì)量、進(jìn)度和成本構(gòu)成,以及對(duì)規(guī)劃方案各階段可交付成果屬性描述,心中無數(shù),如果分到第五層,就更不知所云了。這就是為什么一些管理人員,工作一、兩年,一直停留在概念階段,而不能深入的原因。
同理,我所遇到的某規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位,在作某中央大街的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),開始拿出的方案初步輪廓還可以,但深入到具體業(yè)態(tài)以及業(yè)態(tài)與結(jié)構(gòu)、建筑和外立面風(fēng)格進(jìn)行細(xì)化時(shí),深入不下去。咨詢、策劃、業(yè)主與他們反復(fù)洽商十幾次,所出的圖還是原來的樣子,這就是作為設(shè)計(jì)方和人員,對(duì)業(yè)主究竟在這個(gè)階段需要什么成果,成果的屬性是什么,不清楚所至。業(yè)主在萬般無奈的情況下,只有終止設(shè)計(jì)合同,另請(qǐng)他人設(shè)計(jì),現(xiàn)方案已順利通過有關(guān)部門批準(zhǔn)。
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